Regolamento condominiale
Il regolamento di condominio può essere considerato come una legge interna a un condominio, vale a dire un documento che include tutte le norme che hanno lo scopo di disciplinare l’utilizzo delle cose comuni e che servono a tutelare il decoro dell’ediicio.
Che cosa prevede la legge
Dal punto di vista normativo, il regolamento condominiale è disciplinato dall’articolo 1138 del codice civile. Il primo comma di questo articolo, in particolare, sottolinea l’obbligo di predisporre un regolamento quando l’edificio contiene più di 10 condomini; il documento deve disciplinare, tra l’altro, la ripartizione delle spese in base agli obblighi e ai diritti che spettano a ogni condomino, oltre a contenere le norme che riguardano l’amministrazione.
Come viene approvato il regolamento di condominio
Sempre prendendo in esame l’articolo 1138 è possibile verificare le modalità di approvazione del regolamento di condominio: ogni condomino ha la facoltà di avviare l’iniziativa per la realizzazione di un regolamento o, nel caso in cui esso sia già esistente, per la revisione di quello in vigore. Affinché il regolamento possa essere approvato c’è bisogno della maggioranza, e cioè di un numero di voti che rappresenta non meno della metà del valore del condominio e la maggioranza dei soggetti intervenuti. Il regolamento, dopo che è stato approvato, deve essere allegato al registro delle assemblee e dei verbali.
Che cosa può stabilire il regolamento di condominio
Le norme del regolamento di condominio non possono limitare i diritti dei condomini derivanti dalle convenzioni e dagli atti di acquisto. In particolare, esse non possono mai derogare alle disposizioni del codice civile relative all’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea (contenute nell’articolo 1137), alla costituzione delle assemblee e alla validità delle deliberazioni (contenute nell’articolo 1136), al dissenso dei condomini rispetto alle liti (contenute nell’articolo 1132), alla rappresentanza (contenute nell’articolo 1131), alle innovazioni (contenute nell’articolo 1120), all’indivisibilità (contenute nell’articolo 1119) e al fatto che i condomini non possono rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni (contenute nell’articolo 1118).
Come si redige un regolamento di condominio
Un regolamento di condominio prevede la costituzione del condominio stesso e la definizione delle parti comuni (le scale, il portone di ingresso, il cortile, le grondaie, e così via). Ad esso devono essere allegate le tabelle millesimali che segnalano il valore delle quote condominiali. Il documento deve includere, poi, la lista dei divieti e degli obblighi che i condomini sono tenuti a rispettare, insieme con il richiamo alle norme del codice civile valido per tutto quello che non è riportato in modo esplicito. Si può prendere in considerazione anche una polizza assicurativa.
Il regolamento di condominio e il possesso di animali
Il regolamento di condominio non può proibire la detenzione o il possesso di animali domestici. Il quinto comma dell’articolo 1138 del codice civile liberalizza l’ingresso di cani e gatti, sulla scia di un approccio del legislatore di tipo pet friendly. Va detto, però, che la definizione di “animale domestico” è oggetto di discussioni: essa non contempla, ovviamente, i serpenti e gli altri animali esotici, mentre suscita dibattito per creature come i conigli, i furetti e i criceti, che sono ritenuti animali di affezione ma non sempre domestici. La direttiva per la giurisprudenza deve essere considerata valida unicamente per i regolamenti condominiali ordinari. I regolamenti assembleari che devono essere approvati dalla maggioranza dei partecipanti, infatti, non possono contenere clausole tali da limitare la libertà dei singoli condomini di disporre della proprietà esclusiva come vogliono. Per la sentenza n. 3705 del 2011 della Cassazione, nel novero di tali facoltà di godimento rientra anche la detenzione di animali domestici. Diverso è il caso dei regolamenti contrattuali, che invece possono limitare le facoltà e i poteri dei condomini in relazione alle parti di loro proprietà esclusiva se viene ottenuto il consenso di tutti i comproprietari.
In ogni caso, i proprietari di animali domestici sono tenuti a mantenere la pulizia e l’ordine nelle aree di passeggio e sono obbligati a usare il guinzaglio dappertutto. Per gli animali di indole aggressiva, indicata dall’ordinanza del 2009 del Ministero della Salute è obbligatorio il ricorso alla museruola. Infine, nel caso in cui gli animali causino danni, i proprietari devono essere considerati responsabili in sede civile per le immissioni moleste che oltrepassano la tollerabilità consueta. Oltre al disturbo della quiete e ai rumori, inoltre, a livello penale può essere sanzionata anche l’omessa custodia di animali, secondo quanto indicato dall’articolo 672 del codice.
I regolamenti giudiziali, i regolamenti ordinari e i regolamenti contrattuali
Un regolamento di condominio può essere di natura giudiziale, di tipo ordinario o di genere contrattuale. I regolamenti condominiali ordinari devono essere approvati dalla maggioranza dei partecipanti e non possono prevedere delle limitazioni delle facoltà incluse nel diritto di proprietà dei condomini in relazione alle parti di loro proprietà esclusiva. Diverso, invece, è il caso dei regolamenti di natura contrattuale, che possono estendere i poteri di uno o più condomini, limitare i diritti dei condomini in relazione alle parti comuni o alle proprietà esclusive e attribuire maggiori diritti a uno o più condomini. Per questi regolamenti è richiesta l’approvazione all’unanimità, dal momento che deve essere identificata nella volontà dei singoli la giustificazione di atti che vanno a influenzare e a modificare la loro sfera giuridica. Per ciò che concerne i regolamenti giudiziali, infine, essi vengono stilati con l’intervento dell’autorità giudiziaria quando in sede assembleare non si è in grado di giungere alla formazione di un regolamento.
Elaborazione regolamento condominiale
Secondo l’art. 1138 del Codice Civile, quando il numero dei condomini è superiore a dieci è obbligatoria la stesura di regolamenti condominiali a Roma: regole di convivenza, utilizzo delle parti comuni, spese da sostenere e relativa ripartizione sono solo alcune delle norme da citare all’interno del regolamento, in modo tale che siano chiare e comprensibili a tutti, oltre che conformi agli obblighi di legge.
Immobil Studio, in qualità di amministratore condominiale, è in grado di occuparsi di ogni fase della preparazione del regolamento, sia esso condominiale o contrattuale, o della revisione di quello in essere qualora siano necessari aggiornamenti e modifiche. La presenza di un professionista è fondamentale anche per la stesura stessa del documento che deve essere esprimibile in sede di giudizio, oltre che per il coordinamento dell’assemblea dei condomini che sono chiamati a discuterlo e ad approvarlo. Il regolamento deve essere consultabile ogni volta che se ne presenti la necessità: il nostro staff provvede a renderlo accessibile a tutti i condomini e a completarlo con ogni informazione necessaria ad un corretta applicazione delle regole.
Creazione ed elaborazione del regolamento condominiale
Ogni realtà condominiale costituisce un unicum, caratterizzato da utenti, spazi e risorse diversi. In quest’ottica, la stesura dei regolamenti condominiali a Roma deve essere ben calibrata sugli effettivi bisogni della pluralità dei condomini, siano essi proprietari degli immobili, conduttori o comodatari delle unità abitative o commerciali costituenti l’edificio. Per questa ragione, Immobil Studio si impegna a focalizzare le peculiarità di ogni realtà condominiale e a dettagliare il regolamento in ogni aspetto.
Nella preparazione del regolamento condominiale, viene stabilito se adottare una formula assembleare o contrattuale, ovvero se le norme contenute siano o meno derogatorie rispetto a quanto previsto dalla legge, imponendo limiti e divieti ulteriori come la detenzione di animali, la destinazione d’uso delle unità immobiliare ecc. L’approvazione del regolamento assembleare dipende dal voto favorevole della maggioranza degli aventi diritto, in rappresentanza di almeno 500/1000 del valore dell’immobile. Per fornire chiarimenti o approfondimenti in materia regolamentare, i nostri professionisti si rendono disponibile non solo durante le assemblee, ma anche attraverso servizi di consulenza specifici. In caso di contenzioso tra condomini o contro terzi, di inadempienze o del mancato rispetto delle regole concordate, provvedono a consultare il regolamento e a renderlo esecutivo.