Nel nuovo codice del condominio l’Art.1117 del Codice civile si riferisce alle parti comuni di un edificio. Suolo, fondazioni, scale, portoni di ingresso sono solo alcune delle parti che possono essere considerate tali. Ovviamente, è bene precisare che tutte le prescrizioni previste dall’art. 1117 valgono solo nel caso in cui le unità abitative presentino parti comuni. Un nostro esperto amministratore di condominio a Roma che lavora ormai da diversi anni nel settore e gestisce molti dei condomini presenti nella grande Capitale, vi mostrerà a seguire tutto quello che c’è d’importante da sapere riguardo all’articolo 1117.

Codice civile art 1117: quali sono le parti comuni di un edificio

Secondo l’art 1117 del c.c. rientrano nella proprietà comune dei diversi proprietari degli appartamenti presenti in un condominio:

• suolo su cui l’edificio è costruito
• fondazioni
• muri portanti
• pilastri
• travi
• tetti
• lastrici solari
• scale
• portoni di ingresso
• vestiboli
• portici
• cortili

A questi si aggiungono anche altre zone generalmente presenti:

• aree parcheggio
• portineria
• lavanderia
• riscaldamento centrale
• stenditoi

Ed infine, possono essere considerati “beni comuni” le installazioni usate da tutti i condomini:

• ascensori
• cisterne
• impianti idrici e fognari
• energia elettrica
• condizionamento dell’aria
• centraline di controllo delle telecomunicazioni

Modifiche da poter apportare in assemblea

Non bisogna dimenticare che l’assemblea condominiale, se sono presenti i quattro quinti dei proprietari, può anche decidere di cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni.

L’assemblea deve essere convocata secondo quando previsto dalla legge:

• comunicazione scritta dell’assemblea
• avviso venti giorni prima rispetto alla data di convocazione
• esposta nei locali maggiormente utilizzati in comune, oppure, comunicata tramite lettera raccomandata o mezzi telematici

Nella nota di convocazione i condomini già devono essere informati su quali parti comuni si vuole effettuare una modifica. Inoltre, in essa deve essere già indicata la nuova destinazione d’uso che si vuole approvare.

In mancanza di tali elementi l’assemblea può essere invalidata.

Violazioni e divieti

Sono già vietate in partenza tutte le modifiche alla destinazione d’uso delle parti comuni che possano compromettere la stabilità dell’edificio o ne alterino il suo valore architettonico.

Nel caso in cui l’amministratore, in corso d’opera, noti alcune violazioni, può innanzitutto inviare una diffida all’autore di tali violazioni e, inoltre, può convocare una nuova assemblea per mettere fine a ogni violazione, anche attraverso azioni giudiziarie.

L’assemblea può deliberare quanto stabilito se rappresenta almeno un terzo del valore dell’edificio ed è presente, dunque, un terzo dei partecipanti al condominio.

Le novità inserite nel nuovo art 1117 del c.c.

Rispetto al vecchio art. 1117, nel nuovo si rafforza il concetto di condominio che viene maggiormente legato al diritto di proprietà. In quanto tale, il condominio può essere definito una forma particolare di comunione.

Nel primo comma, ad esempio, il termine proprietari dei diversi piani o porzioni di piano è sostituito da proprietari delle singole unità immobiliari: adesso il linguaggio normativo si avvicina di più a quello d’uso comune.

Inoltre, più articolata e più ampia è la definizione delle parti comuni così da poter porre maggiore attenzione su tutte le parti destinate all’uso comune. Ne emerge, di conseguenza, anche il concetto di bene. Tra le parti comuni importanti sono stati aggiunti pilastri, travi portanti ed anche la facciata così da tutelarla nei casi in cui se ne faccia un uso illegittimo.