Quando si parla di amministrazione condominiale, tutti sappiamo molto bene che esistono delle regole precise per la gestione delle spese comuni a tutti i condomini, approvate e sottoscritte al momento della stipula dei contratti. È buona pratica coinvolgere tutti gli inquilini dei vari appartamenti quando ci sono da prendere decisioni importanti, ed è appunto a questo che servono le riunioni condominiali.
È però altrettanto vero che esistono delle casistiche per le quali non è necessaria l’approvazione da parte dei condomini per la presa di specifiche decisioni: è il caso delle spese di manutenzione ordinaria e, in particolare, di quelle relative ai servizi comuni di tipo essenziale. In questi casi, infatti, è l’amministratore a procedere, senza necessitare dell’autorizzazione preventiva dell’assemblea, perché certe decisioni rientrano nei poteri ordinari e diretti dell’amministrazione, concessi dal codice civile. Se, dunque, vuoi scoprire quali sono le spese condominiali senza autorizzazione previste dalle normative, non ti resta che leggere il nostro articolo dedicato.
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Quando l’amministratore può decidere una spesa senza approvazione dell’assemblea
L’amministratore di condominio può procedere a spendere senza autorizzazione preventiva quando in gioco ci sono questioni di interesse comune che riguardano:
- la manutenzione degli spazi condivisi
- i servizi erogati a tutti gli inquilini
- il pagamento delle utenze
- la riparazione di serrature e/o porte
- il pagamento di dipendenti comuni (portiere, giardiniere ecc.)
Per queste casistiche, è la stessa Cassazione a dare il potere all’amministrazione condominiale, che non necessita della delibera dell’assemblea per procedere, dato che si tratta “di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea”.
L’amministrazione, in queste circostanze, ha oltretutto il potere di incaricare un avvocato per il recupero delle quote condominiali, che i condomini non possono rifiutarsi di versare.
Libertà di movimento dell’amministrazione: quali sono i casi
Questi sono i casi in cui l’amministratore di condominio ha libertà d’azione:
- Esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea, di cui l’amministratore è diretta espressione
- Fruizione dei servizi nell’interesse comune
- Riscossione dei contributi
- Erogazione delle spese necessarie alla manutenzione ordinaria
- Spese urgenti e straordinarie, comprovate come tali (articolo 1135 del codice civile)
Spese urgenti del condominio: in quali casi sono concesse?
Esistono dei casi particolari per i quali l’amministratore di condominio si trova costretto ad agire con urgenza su problemi dell’immobile, che possono andare da una perdita d’acqua pericolosa alla messa in sicurezza delle scale.
Si tratta di situazioni che, proprio in quanto straordinarie e urgenti, permettono un intervento celere che non ha bisogno di approvazione comune.
Addirittura, in questi casi, se l’amministratore non agisce, può intervenire anche il singolo condominio, così come indicato nell’articolo 1134 del codice civile.
Se dovesse esserci un cornicione che minaccia di crollare, oppure, un vetro che rischia di frantumarsi, è dovere di chi abita nel palazzo fare il possibile per prevenire il dramma. Definiamo quindi spese urgenti quelle legate a problemi inerenti a una manutenzione che richiede un’azione immediata e che non permetterebbe di rispettare le normali tempistiche di convocazione di un’assemblea.
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