Ogni assemblea condominiale ha dei compiti precisi. Essa provvede a nominare e confermare l’amministratore e la sua retribuzione; approva il preventivo delle spese annuali e la ripartizione delle spese fra condomini; accetta il rendiconto annuale fornito dell’amministratore e l’utilizzo del residuo attivo della gestione. Inoltre, l’assemblea delibera le opere di manutenzione straordinaria da effettuare in condominio. Per funzionare correttamente, l’assemblea deve essere convocata secondo alcune precise modalità. Attraverso la legge, infatti, vengono garantiti tempi e modi idonei a partecipare alla stessa. Con questa guida, Condominiochiaro, grazie alla sua grande esperienza in amministrazione condominiale a Roma, vuole fornirvi chiarimenti su questo specifico argomento. Se, inoltre, necessitate di nominare un nuovo amministratore di condominio a Roma o dovete sceglierne uno per un condominio appena sorto, il nostro studio è disponibile a fornirvi la massima professionalità ed efficienza nella complessa organizzazione e gestione di un condominio.

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Cosa dice la legge sulle modalità di convocazione di un assemblea condominiale

Secondo quanto stabilisce l’art.66, primo comma, l’amministratore è tenuto a convocare annualmente l’assemblea condominiale.
L’avviso di convocazione deve pervenire cinque giorni prima della data fissata, attraverso:

L’avviso deve indicare il luogo e l’ora della riunione. Se la comunicazione è omessa, giunge in ritardo, oppure, è incompleta l’assemblea può essere annullata.

Assemblea condominiale ordinaria e straordinaria

L’assemblea ordinaria è obbligatoria per legge. Quella straordinaria, invece, viene convocata su discrezione dell’amministratore, oppure, su richiesta di un singolo condomino, ogni volta che se ne presenti la necessità.

Se l’amministratore non rispetta tale richiesta, trascorsi dieci giorni, i condomini possono provvedere direttamente a convocare l’assemblea.
Ci sono, però, tre casi specifici in cui l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea condominiale, anche su richiesta di un solo condomino:

  1. art.1117 quater del codice civile: alcune attività incidono in maniera negativa e sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni dell’edificio. L’amministratore o i singoli condomini hanno la possibilità di diffidare l’esecutore e di far convocare l’assemblea per porre fine alla violazione, anche attraverso azioni giudiziarie
  2. art. 1120, terzo comma. L’amministratore di condominio deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta avanzata anche da un solo condomino, per emettere delibere in merito a: opere e interventi finalizzati alla salubrità e alla sicurezza degli edifici; rimozione delle barriere architettoniche; contenimento del consumo energetico; installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva
  3. art. 1129, undicesimo comma: qualora emergano gravi irregolarità fiscali (ad esempio, l’amministratore non ha aperto né utilizzato un conto corrente postale o bancario intestato al condominio) anche il singolo condominio può convocare l’assemblea per porre fine alla violazione, togliendo l’incarico all’amministratore
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Ulteriori condizioni per convocare l’assemblea

Appena il singolo condomino lo richiede, dunque, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea.

Inoltre, ogni condomino può convocare l’assemblea in via ordinaria e straordinaria se:

  • l’amministratore manca perché è deceduto o è assente
  • i condomini non superano le 8 unità
  • l’amministratore è stato destituito dall’incarico per gravi inadempienze

Quando l’assemblea comdominiale viene convocata da un soggetto che non è legittimato, si contempla l’annullabilità di quanto eventualmente deliberato.

In tempo di Coronavirus, per legge le assemblee condominiali sono state vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza e assicurando il pieno rispetto della normativa vigente in termini di sicurezza e contenimento. Per le assemblee straordinarie finalizzate a delibere urgenti, infatti, è indispensabile seguire le cautele previste per la loro convocazione.