Il sostituto d’imposta è il soggetto, sia esso pubblico o privato, che si sostituisce totalmente o parzialmente al contribuente nei rapporti con il fisco. Questo sostituto potrà trattenere l’importo relativo alle imposte dovute per una prestazione di lavoro ricevuta e, successivamente, verserà le stesse allo Stato o alla Pubblica Amministrazione. Questa figura è definita dall’articolo 23, comma 1, del DPR n. 600 del 1973.

Anche il condominio, come riportato nella Legge n. 449 del 1997, a partire dal 1 gennaio del 1998 è tenuto ad assolvere al ruolo di sostituto d’imposta per gli adempimenti fiscali e, nell’articolo che segue, ci soffermeremo proprio su questo argomento, mostrandovi gli obblighi fiscali di un condominio sostituto d’imposta.

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Condominio sostituto d’imposta: quando?

Uno degli esempi più classici per ben comprendere il condominio quale sostituto d’imposta è quello di un semplice lavoro di manutenzione della facciata del condominio.

Ipotizziamo che lo stabile di un condominio necessiti di un semplice ripristino di una parte dell’intonaco. Al termine dei lavori, la ditta che ha eseguito i lavori emetterà una fattura con l’indicazione della ritenuta d’acconto. L’amministratore del condominio, una volta ricevuto il documento contabile, provvederà al pagamento (per conto del condominio) della quietanza, al netto della ritenuta d’acconto e quindi della tasse.

Successivamente, secondo le scadenze previste dalla legge, sarà sempre l’amministratore che provvederà al saldo delle tasse allo Stato, sostituendosi dunque di fatto alla ditta che avrebbe dovuto versare l’imposta.

Questo è decisamente un caso lampante di condominio quale sostituto d’imposta.

Cosa succede quando il condominio assume lavoratori dipendenti

Quello appena citato è l’esempio più canonico di un lavoro occasionale ma, ovviamente, è solo uno dei diversi casi in cui si configura il condominio come sostituto d’imposta.

Un altro caso abbastanza tipico di condominio quale sostituto d’imposta è alla presenza di un rapporto di lavoro continuato: il condominio dispone, quindi, di personale dipendente. È facile pensare allo stipendio del portiere dello stabile, o anche alle persone che curano la pulizia delle scale e degli ambienti comuni in maniera continuativa.

Anche in questo caso, si deve considerare il condominio come sostituto d’imposta: le spettanze saranno versate al netto delle imposte che saranno poi successivamente saldate all’erario, anche in questo caso per mezzo dell’ amministratore di condominio.

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Gli obblighi fiscali del condominio in qualità di sostituto d’imposta

Esistono una serie di adempimenti fiscali a cui il condominio è chiamato. Uno di questi è la certificazione unica, che va rilasciata annualmente e deve includere tutti gli emolumenti corrisposti nell’anno precedente.

Tutti i dati relativi alle ritenute d’acconto, invece, devono essere segnalati in via telematica nel modello 770 semplificato.

Le stesse ritenute d’acconto devono essere pagate mediante modello F24 entro il 16 giorno del mese successivo al pagamento della prestazione di lavoro.

Deve inoltre essere comunicato, ogni anno, all’anagrafe tributaria (per mezzo dell’amministratore) l’ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio.

Quando non si deve considerare il condominio sostituto d’imposta

Dopo aver elencato alcuni esempi in cui il condominio diventa sostituto d’imposta, è doveroso mostrarvi anche le eccezioni.

Esistono, infatti, alcuni casi in cui non vi è l’obbligo di nominare un amministratore di condominio: ciò avviene, solitamente, quando ci sono meno di 8 comproprietari. In questi casi, non sarà possibile considerare il condominio come sostituto d’imposta.

Bensì il sostituto d’imposta sarà il singolo proprietario che ne risponderà personalmente e potrà rivalersi sugli altri condomini, nell’ipotesi di un omesso pagamento.