I proprietari di un appartamento, inserito in un contesto condominiale, sono tenuti a sostenere delle spese per le parti comuni dello stabile. Essi devono pertanto farsi carico dei cosiddetti costi diretti e indiretti di tali aree. CondominioChiaro, gestisce molti e diversi condomini presenti nella Capitale: esperienza, professionalità e affidabilità ci hanno distinto nel settore rendendoci punto di riferimento per moltissimi stabili. Una delle domande che spesso ci viene posta dai condomini, riguarda i costi diretti e indiretti in condominio e, in particolare, come essi vengano ripartiti tra i vari condomini. Attraverso questo articolo, un nostro valente amministratore di condominio a Roma, darà risposta e chiarimenti sull’argomento.
Le parti comuni di un condominio
Innanzitutto, bisogna chiarire che le parti comuni di un condominio, generalmente, comprendono:
- tutte le parti strutturali della costruzione: tetto, facciata, serramenti d’ingresso, scale ecc.
- le zone che vengono utilizzate in comune per dei servizi come, ad esempio, il lavaggio della biancheria, oppure, il parcheggio dell’automobile
- gli ascensori
- il riscaldamento centralizzato
Queste sono le parti comuni maggiormente presenti nei condomini. Tuttavia, esse possono variare ed anche aumentare a seconda del condominio.
Per far fronte al mantenimento e alla cura di suddetti beni, i proprietari devono contribuire alle spese per la gestione e la manutenzione di quanto in oggetto.
Costi diretti e indiretti in condominio: le differenze
I costi diretti vengono sostenuti da tutti i condomini per garantire la guida, il mantenimento e la funzionalità di tutti i beni comuni.
Questi costi prevedono una scadenza fissa, in genere annuale o semestrale. Alcuni esempi di costi diretti sono:
- Lavaggio delle rampe di scale
- Gestione degli impianti d’illuminazione sulle aree di passaggio
- Manutenzione degli impianti ad uso condominiale (riscaldamento, ascensori) eseguita da professionisti del settore che rilasciano certificazioni a norma di legge
- Interventi sulla sostituzione di lampadine o cambi serrature
- Parcella dell’amministratore
- Spese gestionali, quali cancelleria e spedizioni postali, per convocare i condomini alle riunioni periodiche
I costi indiretti vengono decisi dalla maggioranza dei condomini e votati durante assemblea condominiale.
Questi costi non possiedono la caratteristica di essere periodici: si presentano in condizioni particolari e vanno aggiunti a tutti i costi diretti. Esempi di tali costi sono:
- Ripristino della facciata
- Cambio e sostituzione di impianti
- Rinnovo ascensore per adeguamento alle nuove normative di sicurezza
Come vengono ripartiti i costi
La ripartizione dei costi diretti e indiretti è disciplinata da diversi articoli del codice civile: dal 1123 al 1126.
Per rendere chiara la suddetta ripartizione è necessario introdurre il concetto di millesimi. Attraverso i millesimi è facile intuire come, i proprietari possessori di più quote di comproprietà o di appartamenti con un maggior numero di metri quadri, dovranno sostenere spese maggiori.
Ai millesimi si aggiungono delle norme che affermano che i costi sono più alti per chi usufruisce maggiormente di un determinato servizio. Ad esempio, un proprietario che risiede ai piani superiori, quindi ad un livello più alto dal suolo, utilizza maggiormente l’ascensore rispetto ad un inquilino che abita al primo piano. Pertanto, egli sarà tenuto a sostenere una spesa maggiore sull’utilizzo di tale servizio.
I costi da dover sostenere per le scale rappresentano, invece, una spesa a cui tutti i condomini devono far fronte, anche se non utilizzate principalmente per l’ingresso nella propria abitazione. Le scale, infatti, potrebbero servire per accedere a zone di servizio comune.
Per una corretta ripartizione dei costi diretti e indiretti condominiali è dunque essenziale far sempre riferimento alla legge: essa ne regola ogni aspetto e sfaccettatura.
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