Le innovazioni in condominio sono contemplate nell’art. 1120 del codice civile e molte sono le sentenze della cassazione successive che ne regolano i criteri e le modalità. Per innovazioni nel condominio si intendono tutte quelle opere atte a migliorare le condizioni d’uso di un edificio comune e ad aumentarne il rendimento, sia in termini energetici, sia di fruibilità per i condomini. Nel seguente articolo vi mostreremo, nel dettaglio, in cosa consistono e come e quando è possibile richiederli nel proprio condominio.

E, per ulteriori chiarimenti e specifiche non esitare a contattare Condominio Chiaro: il nostro team di amministratori di condominio a Roma è esperto e altamente preparato in tutti gli aspetti che coinvolgono la gestione di un condominio.

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Categorie e requisiti per poter avanzare una richiesta di innovazione in condominio

Non tutti gli interventi rientrano nella categoria ‘Innovazione condominio‘ ma, per essere considerati tali, devono avere come oggetto:

  • le opere che migliorano la sicurezza e/o la salubrità degli edifici
  • gli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche, oppure, che generano energia da fonti rinnovabili (pannelli solari, fotovoltaici, impianti eolici)
  • interventi che prevedono la messa in opera di impianti per la ricezione radiotelevisiva, fruibili da tutti i condomini per l’accesso ai comuni sistemi di informazione

Sono invece vietate dal codice, e quindi non considerate innovazione per il condominio, tutte quelle opere che:

  • alterano il decoro dell’edificio
  • impediscono ad uno o più condomini di godere del proprio diritto d’uso sull’edificio o parte di esso
  • possono minare la sicurezza dell’edificio

Alcuni esempi di innovazioni condominiali sono:

  • l’introduzione di un servizio di vigilanza notturna
  • l’installazione di un ascensore

Modalità di richiesta

Uno o più condomini possono presentare all’amministratore la richiesta di innovazione in condominio, corredandola della documentazione dettagliata sul tipo di intervento e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

L’amministratore, se non ritiene completa ed esaustiva l’istanza, ha facoltà di chiederne l’integrazione; in caso contrario, è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta.

Per l’approvazione in assemblea delle innovazioni di condominio le maggioranze sono differenti, e dipendono dal tipo di intervento.

In linea generale, la votazione per le approvazioni delle innovazioni di condominio può ritenersi valida se:

  • votata dalla  metà più uno degli intervenuti
  • votata dai due terzi dell’edificio, sulla base del possesso dei millesimi per singolo condomino

Per alcuni interventi specifici di innovazione condominio le maggioranze si riducono alla metà del valore millesimale dei votanti.

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Gravosità della spesa in condominio

La legislazione (art. 1121 cc) tiene conto anche di due elementi che caratterizzano le innovazioni condominiali: la gravosità della spesa e l’effettiva necessità dell’intervento.

Sono da intendere gravose le opere che comportano una spesa molto alta.

Sono voluttuarie, nel condominio, le innovazioni che, in rapporto alla loro gravosità, sono prive di effettiva utilità per il condominio.

Se la innovazione nel condominio presenta queste due caratteristiche, e le opere sono suscettibili di utilizzo separato, i condomini che non hanno votato o che hanno espresso il loro dissenso,  sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa. 

In qualsiasi momento però, anche successivo, essi stessi o i loro eredi, possono partecipare alle spese e quindi godere dei diritti derivanti dall’innovazione nel condominio.