La facciata di un edificio condominiale: gestione, usi e innovazioni

La facciata di un edificio comprende l’insieme delle strutture ornamentali e delle linee architettoniche che denotano l’edificio. La facciata è la parte che dona una fisionomia all’edificio e ne dona un peculiare pregio estetico. Essa, quindi, rappresenta l’immagine stessa del condominio, l’involucro esterno e visibile dove rientrano, senza distinzioni, parte anteriore, frontale e principale dell’intero stabile. Nel corso del tempo, gli edifici condominiali e i loro impianti hanno bisogno di essere sottoposti a manutenzione. Tuttavia, prima di intervenire, è bene porsi alcune domande in merito. Il nostro studio di amministrazione condominiale a Roma vuole precisare, nel dettaglio, alcuni particolari da tenere bene in considerazione.

Chi disciplina la gestione della facciata di un edificio

La facciata di un edificio condominiale è annoverata tra le parti comuni del condominio, le quali sono elencate in modo preciso e dettagliato nell’articolo 1117 del codice civile.

Tutto ciò che riguarda la facciata di un edificio è stata regolamentata tramite la riforma contenuta nella legge n. 220/2012.

Essa si pone l’obbiettivo specifico di evitare controversie riguardanti il prospetto condominiale: l’articolo 1102 del codice civile, infatti, permette ai condomini di servirsi della cosa comune purché non ne alterino la destinazione e non ne ostacolino l’uso, che è specificatamente stabilito dalla giurisprudenza ed è spettante a tutti partecipanti del condominio.

Facciate di un edificio condominiale: cosa è previsto per le modifiche e le innovazioni da poter apportare

Sempre secondo quanto previsto dal codice civile, sono stati fissati dei limiti agli interventi.

Parliamo, ad esempio:

• delle innovazioni che potenzialmente potrebbero causare danni alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio

• delle opere che potrebbero alterare il decoro architettonico

• di innovazioni che renderebbero alcune parti inservibili al godimento all’uso anche solo di un condomino

Qualsiasi modifica voluta da uno o più condomini deve tassativamente rispettare le norme edilizio-urbanistiche e i vincoli di legge.

Alcuni esempi da sottolineare

Con la sentenza 5122/1990, la Cassazione autorizza i condomini ad aprire porte o finestre sulla facciata di un edificio comune e con la 1390/1971, permette l’abbattimento del tratto di muro che delimita il singolo appartamento, dove non si tratta di interventi che incidono sulla destinazione del muro stesso (Cass. 420200/2005).

La Cassazione, tramite la sentenza 3508/08, dispone inoltre che le suddette opere non necessitano di alcuna assemblea condominiale: esse devono essere svolte senza alterare la destinazione del muro, impedire l’uso ad altri soggetti e non devono compromettere il decoro del condominio stesso.

L’articolo 1122 del codice civile, tuttavia, dispone che prima di intervenire sull’edificio è indispensabile che il condomino comunichi l’intenzione all’amministratore. Quest’ultimo, a sua volta, ha l’onere di informare tutti i condomini convocando un’apposita assemblea. Nel caso in cui si ritenga a rischio il decoro dell’architettura dell’intero edificio, tramite assemblea è possibile bloccare i lavori.

Se uno o più condomini hanno intenzione di intervenire modificando la facciata dell’edificio, sarebbe comunque opportuno, prima di effettuare i lavori, sottoporne il progetto direttamente all’assemblea. In questo modo, si potranno evitare eventuali e future contestazioni da parte degli altri condomini che, in assemblea, potrebbero votare per la rimozione dei lavori effettuati e il ripristino della facciata.