Cos’è la liberatoria condominiale e a cosa serve

Nella compravendita immobiliare la questione sulla liberatoria condominiale non è molto trattata ed è per questo che, molto spesso, si crea grande confusione. Tuttavia, essa ha una sua importanza non solo in questo caso ma anche nella normale amministrazione condominiale: in questo articolo vi spieghiamo più dettagliatamente di cosa si tratta e a cosa serve la liberatoria condominiale.

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Liberatoria condominio per rogito e compravendita immobiliare

Per addentrarvi in questo argomento, che per molti può essere un po’ spinoso, vi facciamo subito un esempio pratico.

Mettiamo il caso che abbiate ricevuto in eredità un immobile da parte di un parente deceduto e che abbiate deciso di venderlo per ottenerne liquidità. Vi muovete in tale direzione e tutto va liscio, ovvero, i documenti relativi all’immobile non riscontrano alcun problema e, in breve tempo, trovate anche l’acquirente giusto, che non ha alcun problema nel ricevere un mutuo.

Al momento del controllo di tutti i documenti, però, il notaio vi comunica che per procedere ha bisogno della liberatoria del condominio. A quel punto, cadete dalle nuvole ma è il notaio stesso che vi indica la strada da percorrere: dovete richiederla all’amministratore del condominio in cui è situato l’immobile.

Adesso, le domande che sorgono sono le seguenti:

• “Come posso muovermi per ottenere la liberatoria?”
• “Se dalla dichiarazione spese condominiali risultassero dei problemi, la vendita salterebbe?”

Cerchiamo di rispondere a queste due domande molto frequenti.

Cosa è una liberatoria e da chi può essere rilasciata

Innanzitutto, è necessario che capiate cos’è una liberatoria.

In sostanza, si tratta di un documento scritto mediante il quale un primo soggetto libera un secondo soggetto da un determinato vincolo di contratto precedentemente.

In realtà, l’amministratore non rilascia e non può rilasciare una liberatoria del genere. Quello che effettivamente fa è fornire, più che altro, un’attestazione dei debiti e dei crediti del condominio, contenente a volte anche informazioni su liti pendenti.

Questo passaggio è importante da comprendere: così come considerata dalla normativa vigente, una liberatoria in senso stretto (e quindi non una dichiarazione di liberatoria per spese condominiali) darebbe l’opportunità al condominio di essere escluso da debiti residui o futuri. Ed è per evitare ciò che la semplice liberatoria dell’amministratore è un atto che non libera da quanto appena detto, ovvero, da debiti passati o futuri, riferiti al periodo in cui l’ereditario (o lo stesso venditore) era proprietario dello stesso immobile.

Chi paga il conguaglio o la manutenzione straordinaria

E’ bene precisare che l’amministratore non sempre è ancora a conoscenza del bilancio consuntivo relativo all’anno in corso e, pertanto, non è in grado di conoscere eventuali debiti che l’erede o il venditore possono avere nei confronti del condominio.

Facciamo un esempio: se l’amministratore vi rilascia quella che “convenzionalmente” viene chiamata liberatoria e solo successivamente arriva il conguaglio relativo a una utenza di acqua o luce, riferita a un periodo precedente al rilascio della stessa, le spese toccheranno a chi era proprietario dell’immobile in quel momento e non al nuovo proprietario, quindi non verranno “liberati” dal pagamento né l’uno e né l’altro.

La stessa situazione si verifica per le spese di manutenzione straordinaria che, se stabilite precedentemente alla compravendita, spettano al venditore, in quanto presente alla riunione di condominio che ne ha decretato l’approvazione. Tuttavia, in molti casi, la legge stabilisce che le spese debbano essere divise tra vecchio e nuovo proprietario: motivo che spesso fa saltare la compravendita stessa.

I pagamenti rimasti in sospeso e le liti condominiali devono essere sempre comunicati all’acquirente. In fase di compravendita si cercheranno le soluzioni per ovviarne. Si potrebbe, per esempio, prevedere che queste siano a totale carico dell’acquirente, oppure, fare in modo che rientrino all’interno del prezzo di vendita dell’immobile.

Nel caso in cui dovessero risultare invece dei crediti, visto che per legge il risarcimento è personale, questi spettano al vecchio proprietario.

Liberatoria spese condominiali: chi può richiederla?

L’amministratore di un condominio non è autorizzato a rilasciare documenti che riguardano i condomini a soggetti terzi.

Ciò vuol dire che solo il venditore o l’erede possono farne richiesta, quindi né l’acquirente e né il notaio.