Quanti partecipanti occorrono perché sia valida un’assemblea e le maggioranze assembleari previste dalla legge per le deliberazioni? In questo articolo ci soffermeremo sulle maggioranze assembleari e tabelle, così da fare luce e fornire chiarimenti su ciò che spesso è poco chiaro e compreso.
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La maggioranza in assemblea: cosa significa
Per chi abita in condominio è prevista dalla legge almeno un’assemblea ordinaria all’anno. Non c’è alcuno limite, invece, al numero di assemblee straordinarie che possono essere convocate.
Nella comunicazione dell’amministratore può capitare di leggere espressioni come “maggioranza assemblea condominiale” e chiedersi cosa si intenda esattamente.
Spesso le domande che ci vengono più frequentemente poste sono:
- quando le assemblee sono ritenute valide
- quando è richiesta la maggioranza del condominio
- quali sono le maggioranze richieste in un’assemblea di condominio affinché gli atti deliberati siano legittimi
Se anche tu hai dubbi in merito, continua a leggere il nostro articolo: un nostro affidabile e serio amministratore di condominio del nostro studio a Roma, risponderà proprio a queste domande.
La fonte di riferimento: il Codice Civile
Innanzitutto, per quanto riguarda il condominio, la fonte legislativa di riferimento è sempre il Codice Civile.
In esso, infatti, si trovano tutte le norme necessarie a regolamentare la gestione di un condominio come, ad esempio:
- definizione stessa di condominio
- ripartizione delle spese condominiali
- diritti dei condomini al regolamento condominiale
- condizioni necessarie alla convocazione delle assemblee condominiali (art. 1136)
- legittimità degli atti da essa deliberati
Assemblea condominiale maggioranze richieste per la costituzione
Per legge, sono previste due convocazioni che richiedono quorum costitutivi differenti, calcolati in base al numero di condomini partecipanti e al numero di porzioni di abitazione (millesimi) che essi rappresentano.
La prima convocazione richiede la presenza dei 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti. Il quorum, in seconda convocazione, è pari invece a 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei condomini.
Per quanto concerne la validità degli atti, ci concentreremo sui quorum in seconda convocazione, precisando che l’assemblea non può mai deliberare se non sono stati convocati tutti gli aventi diritto.
Maggioranze in assemblea condominiale per deliberare
I quorum deliberativi differiscono in base alla questione da trattare. Tali materie si distinguono, generalmente, in:
- ordinarie
- straordinarie
Nel primo caso è richiesta la maggioranza semplice, mentre nel secondo caso quella qualificata.
Vi sono poi questioni che necessitano dell’unanimità.
Per semplificare la conoscenza di tali maggioranze, le abbiamo suddivise e raggruppate come segue.
Questioni ordinarie che richiedono la cosiddetta maggioranza semplice
La maggioranza dell’assemblea condominiale considerata “semplice”, corrispondente alla maggioranza degli intervenuti e ad 1/3 del valore dell’edificio è richiesta per:
- conferma dell’amministratore o nomina di uno nuovo
- approvazione rendiconto della gestione
- approvazione bilancio preventivo
- manutenzione ordinaria
Questioni di gestione straordinaria che richiedono la maggioranza qualificata
Le questioni che richiedono una maggioranza condominiale qualificata, corrispondente alla maggioranza dei presenti e 1/2 del valore dell’edificio, sono:
- manutenzioni e riparazioni straordinarie di grande entità
- modifiche al regolamento condominiale
- liti attive e passive che vanno oltre le attribuzioni dell’amministratore
- trasformazione dell’impianto di riscaldamento per risparmio energetico
- abbattimento di barriere architettoniche
- redazione tabelle millesimali
- installazione di sistemi centralizzati come antenne radiotelevisive e impianti satellitari o di videosorveglianza
- nomina di un revisore contabile
- cambio di destinazione di parti comuni
- ipoteca e altre garanzie
- scioglimento del condominio
- portierato
- innovazioni
Questioni che richiedono l’unanimità
Raggiungere l’unanimità vuol dire ottenere 1000 millesimi su 1000. Le delibere dove è necessaria questa votazione sono:
- concessione in uso esclusivo di una parte comune
- vendita o cessione di beni comuni
- modifiche al regolamento contrattuale da cui derivano variazioni nei diritti soggettivi dei condomini
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