Nel contesto di un condominio coesistono elementi soggetti a proprietà esclusiva e altri di cui i condomini sono contitolari. Per chiarire quali sono le parti comuni di un condominio, il Codice Civile, che ne disciplina i diritti d’uso e le quote di partecipazione alle spese, ne propone un elenco, che tratteremo in questo specifico articolo.

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Quali sono le parti comuni di un condominio?

In un condominio le parti comuni sono quei beni e servizi necessari all’esistenza dell’edificio e/o destinati ad un impiego condiviso.

Il Codice Civile propone un elenco di parti condominiali su cui si presume valga la comproprietà dei condomini:

  • Parti dell’edificio necessarie all’uso comune:
    • Suolo
    • Fondamenta
    • Muri maestri
    • Pilastri e travi portanti
    • Tetti e lastrici solari
    • Scale
    • Portoni d’ingresso
    • Vestiboli
    • Anditi
    • Portici
    • Cortili
    • Facciate
  • Aree di parcheggio e locali per i servizi in comune:
    • Portineria (compreso l’alloggio del portiere)
    • Lavanderia
    • Stenditoi e sottotetti destinati all’uso comune
  • Opere, installazioni e manufatti che siano destinati all’uso comune:
    • Ascensori
    • Pozzi
    • Cisterne
    • Impianti idrici fognari
    • Sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento dell’aria e per l’accesso a flussi informativi di qualsiasi genere (come ricezione radiotelevisiva), anche da satellite o via cavo. Sono compresi i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali appartenenti ai singoli condomini e, nel caso di impianti unici, fino al punto di utenza, se non altrimenti disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Parti comuni del condominio: variazioni

L’elenco delle parti comuni condominiali riportato dal Codice Civile è suscettibile di modifica.

Possono essere annoverati tra le parti comuni di un condominio beni e servizi di cui sia possibile dimostrare l’uso condiviso, oppure, alcune delle parti condominiali indicate, possono divenire proprietà esclusiva in virtù del loro diverso utilizzo, di un contratto o del regolamento condominiale.

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Riconoscimento di parti comuni del condominio

L’eventuale estensione dell’elenco delle parti comuni richiede la verifica di proprietà dei beni e servizi che si intende includere, presentando un titolo che la attesti o accertandone caratteristiche di destinazione.

Privatizzazione di parti comuni condominiali

La proprietà comune può decadere:

  • se il servizio o l’impianto di uso comune non è posto al servizio di tutti
  • per le sue caratteristiche
  • per l’impiego che ne viene fatto.

In questo caso, coloro che non ne facessero uso, non sarebbero più tenuti a contribuire alle relative spese, né avrebbero più facoltà di partecipare alle decisioni in merito.

A titolo esemplificativo, si può fare riferimento agli impianti di scarico dell’acqua: se la colonna centrale, che raccoglie le acque di tutti gli appartamenti, può essere indicata tra le parti comuni di un condominio, le condutture e i raccordi di collegamento che da questa si dipartono in direzione dei singoli appartamenti sono invece soggetti a proprietà esclusiva.

Chi gestisce le parti comuni di un edificio

Tutte le parti comuni di un condominio rientrano nella gestione dell’amministratore di condominio: pulizia, accessibilità, manutenzione, richiesta interventi.

La sua opera e la sua capacità di gestione diventano fondamentali, soprattutto, quando si tratta di intervenire tempestivamente su beni comuni di grande importanza come può essere, ad esempio, un guasto alla caldaia condominiale in pieno inverno.

Affidarsi ad un amministratore di condominio a Roma serio, professionale ed esperto è essenziale per poter mantenere il vostro condominio nella piena funzionalità ed efficacia di ogni parte.

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