La convivenza civile in condominio è difficile da gestire e, spesso, assistiamo a situazioni controverse e liti, più o meno accese, tra condomini. Per alleviare e gestire situazioni simili, la legislazione ha dedicato una sezione specifica nel codice civile. Quando non sorgono problemi, quasi nessuno si chiede quali sono le parti comuni del condominio in cui si è scelto di abitare. Ma basta poco per sentire calpestati i propri diritti e quindi rivolgersi all’amministratore o addirittura ad un legale per risolvere la situazione. Con questo articolo, un nostro collaboratore, che svolge egregiamente, ormai da molti anni, il lavoro di amministratore di condominio a Roma, vuole specificare nel dettaglio quali sono le parti comuni di un condominio, così da capire pienamente dove è possibile rivendicare i propri diritti o meno.

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Quali si possono considerare parti comuni di un condominio?

Le parti comuni di un condominio sono davvero molte e vanno gestite, curate, manutenute e anche utilizzate da tutti in maniera impeccabile e senza fare distinzioni.

Una cosa fondamentale da sapere è che nessun condomino può rinunciare alla sua parte di proprietà delle zone comuni, neanche nel caso in cui non fosse interessato al loro utilizzo.

Ma questo implica che non può neanche essere esonerato dalla contribuzione comportamentale ed economica necessaria alla conduzione di tali spazi.
Ciò implica, inoltre, che nessun utilizzo da parte di uno solo dei condomini potrà ledere la libertà degli altri di farne lo stesso uso.
Per capire meglio quali sono le parti comuni di un condominio, possiamo intanto dire che sono essenzialmente di tre generi:

  • strutturali
  • di servizio comune
  • di uso comune

Gli spazi comuni di un condominio

In breve, possiamo dire che le parti comuni strutturali comprendono tutte quelle parti non modificabili e che fanno appunto parte della struttura del palazzo. Nello specifico parliamo di: fondamenta, muri, scale, tetti, ecc.

Le parti di servizio comune riguardano quegli spazi dedicati ad un certo tipo di servizio di cui usufruiscono tutti i condomini. Tra essi troviamo: lavanderia, qualora ci fosse, portineria, ecc.

Infine, le parti di uso comune sono tutta quella serie di opere di cui si servono i condomini quotidianamente come, ad esempio: l’ascensore, l’eventuale autoclave comune, gli impianti di luce, gas ecc.

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Le principali parti comuni di un edificio

Detto questo, andiamo dunque ad elencare quali sono le parti comuni di un condominio più generalmente identificate:

  • suolo sul quale è costruito il palazzo
  • muri esterni e portanti
  • tetti
  • sottotetti di uso comune
  • scale negli androni
  • cortili
  • eventuali parcheggi riservati al condominio
  • ascensori
  • impianti di acqua e fognature
  • impianti di distribuzione di energia elettrica e gas
  • gli impianti di antenne televisive
  • cisterne dell’acqua
  • dove presente, la portineria

Ovviamente, non si risolve in queste voci l’elenco delle parti comuni di un condominio. Tuttavia. queste sono senz’altro le più insidiose nel momento in cui si debbano ripartire le spese in sede di assemblea condominiale, oppure, nel caso in cui ci si debba distribuire le responsabilità della manutenzione o dei danni subiti e provocati dalle stesse.

E’ importante sottolineare che, nonostante tutti i condomini abbiano voce in capitolo in quanto co-proprietari delle zone comuni, alcune di esse non possono in alcun modo essere modificate, Parliamo, ad esempio, della struttura delle colonne portanti (per ovvie misure di sicurezza). Altre decisioni di modifica, invece, possono essere prese in sede di assemblea e con una percentuale di partecipazione di almeno i 4/5 del totale.