Revoca amministratore di condominio: guida completa

Quando ci vuole, ci vuole. Se pensi che sia arrivato il momento di cambiare l’amministratore di condominio, questa guida fa al caso tuo. Stiamo per vedere insieme tutti i modi che esistono per revocare l’amministratore, sia in assemblea che attraverso altre vie. Dalla scelta del modo in cui agire, fino alla nomina del nuovo amministratore, ti assisteremo in ogni passaggio.

Se non ci conosci, noi di Condominio Chiaro® lavoriamo come amministratori di condominio a Roma. Lo facciamo da tanti anni e questo è un bene; grazie alla nostra esperienza, abbiamo riempito questa guida di consigli pratici e non solo di teoria.

Ecco come arrivare alla revoca del tuo amministratore condominiale.

Come revocare l’amministratore in breve

Ci sono due modi per revocare l’amministratore condominiale: attraverso vie giudiziarie o in assemblea. Ci sono pro e contro di ciascuna:

• Le assemblee sono la strada più economica e veloce, ma richiedono diplomazia. Non puoi agire da solo e devi avere un pochino di tattica;
• Le vie giudiziarie sono scomode, lunghe e costose. Ma sono anche l’unico modo per vincere la tua battaglia contro l’amministratore anche da solo.

Ora, hai presente quella vecchia storia che la burocrazia in Italia è macchinosa e scomoda? Non è vecchia e non è una storia. Specialmente quando si parla di amministrazione condominiale.

Per arrivare alla revoca, in entrambi i casi, devi inanellare una serie di passaggi facendo attenzione a non sbagliare niente. Per questo li vedremo prima in un modo più schematico e riassuntivo, mentre nella seconda parte della guida faremo una spiegazione dettagliata di ogni step. Avere una panoramica e poi entrare nel particolare era la filosofia di Sherlock Holmes per risolvere i suoi casi. Se funzionava per gli omicidi può funzionare anche per la revoca dell’amministratore.

1. Attraverso l’assemblea

Viva la democrazia, giusto? In un condominio non c’è cosa migliore di avere tutti quanti d’accordo. Se riesci a promuovere un’assemblea che vota per la sfiducia dell’amministratore, il gioco è fatto.

L’assemblea dev’essere richiesta per tempo e nei modi giusti, che tra poco vedremo meglio. Affinché sia valida ed efficace:

• Dev’esserci una convocazione formalmente corretta
• Devono presenziare abbastanza condòmini da poter raggiungere il quorum per l’assemblea
• La maggioranza dei condòmini, sia per numero che per millesimi, deve votare a favore della revoca

Normalmente nella stessa assemblea si nomina anche il nuovo amministratore. La cosa migliore di questo sistema è che non dev’esserci una motivazione particolare per votare la sfiducia all’amministratore; anche senza nessuna motivazione, persino per semplice antipatia, si può ottenere il cambio dell’amministratore.

Formalmente è l’amministratore di condominio che convoca l’assemblea. Questo è paradossale, perché l’amministratore deve convocare un’assemblea anche quando all’ordine del giorno c’è la revoca del suo mandato.

Magari ti stai chiedendo cosa succede se, per tutelare se stesso, l’amministratore decide di non convocare l’assemblea. Per fortuna questo basta, da solo, come motivo per ottenere la revoca giudiziale. Niente trucchetti!

2. In via giudiziale

Mettere di mezzo gli avvocati costa, i tribunali sono sempre fonte di lungaggini e non si può chiedere a un giudice di revocare l’amministratore perché ci è antipatico. Alle volte, però, questa è l’unica strada percorribile.

La revoca giudiziale si può ottenere soltanto se l’amministratore ha combinato qualcosa di sbagliato. Questo “qualcosa” può essere:

• Una grave irregolarità, come previsto dal codice civile all’art. 1131
• Una inescusabile superficialità, che invece riguarda più in generale la mancanza di professionalità nell’adempimento del suo ruolo

Sono sicuro che muori dalla voglia di sapere la differenza tra una grave irregolarità e un’inescusabile superficialità, ma ci terremo questa deliziosa distinzione per dopo.

In un primo momento, ciò che bisogna davvero sapere sulla revoca giudiziale è che non è sempre facile ottenerla. Anche dopo la riforma del condominio del 2012, ci sono punti che non sono chiari per la giurisprudenza e capita di investire tante risorse per un nulla di fatto.

La revoca assembleare step-by-step

Ora che conosci le due strade, vediamo come percorrerle. Cominceremo dalla più semplice, quella che passa per l’assemblea. In questo caso dovremo preoccuparci di tre cose: la convocazione, la votazione e ciò che verrà dopo la sfiducia.

I – Convocazione dell’assemblea

Chi ben incomincia è a metà dell’opera. Già dalla convocazione dell’assemblea, bisogna fare tutto come si deve.

Tanto per cominciare, ci sono due modi per ottenere la convocazione:

• La strada informale prevede di spargere la voce, contattare l’amministratore e fare in modo che convochi un’assemblea straordinaria;
• La via più formale, invece, richiede che l’assemblea sia richiesta da almeno 2 condòmini che rappresentino complessivamente almeno 1/6 dei millesimi dell’edificio.

Se la via informale fallisce, bisogna passare per quella formale. Per cui bisognerà preparare una raccomandata A/R e inviarla all’amministratore, indicando che all’ordine del giorno ci sarà anche la votazione per la revoca. L’amministratore procederà poi a dare comunicazione a tutti i condòmini.

Attenzione ad assicurarsi che la convocazione arrivi almeno 5 giorni prima dell’assemblea: questo è il tempo tecnico minimo affinché si possa considerare valida la convocazione.

II – La votazione

La votazione è la parte critica dell’intero processo. Se si vince qui, è fatta. Ma se non vuoi che finisca come la faida tra Biden e Trump, rimbalzando tra un tribunale e l’altro, devi seguire tutti i punti che stiamo per vedere.

Tanto per cominciare, all’assemblea deve essere presente il quorum affinché l’assemblea stessa si possa ritenere valida. Alle volte per la revoca dell’amministratore è necessario un quorum particolare, altre volte vale la stessa regola di tutte le altre assemblee.

Soltanto i condòmini hanno la possibilità di contestare il mancato raggiungimento del quorum. Tuttavia, se questo non fosse presente, l’amministratore potrebbe impugnare il verbale dopo la votazione anche senza risiedere nel condominio.

Confermato che c’è il quorum, arriva il momento di votare. Affinché l’amministratore sia rimosso dal suo incarico, deve essere favorevole la maggioranza dei votanti. Questi devono anche rappresentare almeno la metà dei millesimi dell’edificio, quindi il consenso dev’essere abbastanza esteso.

La dura verità è che non si vince senza un minimo di strategia. Ci vogliono tanti voti a favore per ottenere la revoca, quindi bisogna incominciare prima a sondare il terreno. Specialmente se i condòmini sono tanti, è meglio verificare di avere buone probabilità di vittoria ancora prima di convocare l’assemblea.

III – Cosa succede dopo?

Per legge, l’amministratore rimane in carica fino a quando non viene nominato un successore. Per questo motivo è prassi che la nomina del nuovo amministratore avvenga subito dopo la votazione sulla revoca.

Anche in questo caso, è molto meglio partire con una chiara idea di chi si vuole eleggere. Sarebbe davvero brutto ritrovarsi guardandosi negli occhi, con l’amministratore appena revocato che ride sotto i baffi mentre osserva lo smarrimento dei presenti. Alle volte viene rinominato solo perché manca il consenso su chi debba sostituirlo.

Subito dopo aver accertato di avere buone probabilità di vittoria sulla revoca, è utile indagare su chi possa sostituire l’amministratore uscente.

IV – Fac Simile

Di seguito riportiamo il fac simile che viene comunemente utilizzato per chiedere la convocazione dell’assemblea. Utilizzandolo così com’è si scongiura qualunque rischio di errore.

Raccomandata A.R.

Oggetto: richiesta di convocazione di assemblea straordinaria ex art. 66 disp. att. c.c. del
condominio _______________________ sito in ________________________________.

I sottoscritti condomini:
sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;
sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;
sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;
……………………………
per un totale millesimi: _____
in numero superiore alle 2 unità e per un valore complessivo in millesimi superiore a 1/6
dell’edificio,
ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.

CHIEDONO
al sig.______, quale amministratore pro-tempore del condominio in oggetto, che proceda, nei tempi
e nei modi di legge, alla convocazione di un’assemblea straordinaria per discutere e deliberare sul
seguente ordine del giorno:

• Revoca e nomina amministratore

Si ricorda all’amministratore che se la richiesta rimarrà inevasa, trascorsi dieci giorni dalla stessa, i
sottoscritti provvederanno ad autoconvocare l’assemblea nei termini e nei modi di legge.
All’uopo si fa fin d’ora richiesta di poter avere una copia dell’elenco dei nominativi dei condomini
con i relativi indirizzi di residenza.
Distinti saluti,

Luogo e data

Nome / Cognome Firma ___________________________________
Nome / Cognome Firma ___________________________________
Nome / Cognome Firma ___________________________________
Nome / Cognome Firma ___________________________________

La revoca giudiziale

Il codice civile dà un’altra possibilità ai condòmini che non riescono a ottenere la revoca in assemblea. Si tratta della revoca giudiziale, cioè ordinata direttamente da un giudice. A differenza della prima, che può essere anche immotivata, questa ha invece dei paletti piuttosto stringenti.

La revoca giudiziale può essere ottenuta da uno solo dei condòmini, presentando un ricorso al Tribunale. Il giudice convocherà l’amministratore per ascoltarne la difesa, dopodiché emetterà un decreto favorevole o contrario.

Se il decreto non soddisfa una delle due parti, questa ha 10 giorni per presentare un reclamo alla corte d’appello.

Soltanto l’amministratore ha diritto ha presentare la sua difesa davanti al giudice. Chiunque sia a favore del ricorso, incluso chi lo ha presentato, non potrà fare nient’altro che attendere il verdetto del magistrato. Questo, non possiamo nasconderlo, rende piuttosto difficile ottenere la revoca senza delle ottime prove.

Tra le caratteristiche più importanti della revoca giudiziale, dobbiamo menzionare anche il fatto che l’amministratore così rimosso dal suo incarico non potrà essere rieletto. Non solo, ma secondo alcuni giudici non potrà essere eletto nemmeno un suo familiare.

I motivi per cui si può ottenere la revoca giudiziale sono molto precisi. Affinché il ricorso vada a buon fine, l’amministratore deve aver commesso uno di questi passi falsi:

• Ha preso delle decisioni per conto proprio, quando per legge o per regolamento quelle decisioni sarebbero dovute essere votate in assemblea;
• Non ha presentato il rendiconto della gestione entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio
• Ha commesso una grave irregolarità, di cui parleremo meglio nel paragrafo successivo
• É responsabile di una inescusabile superficialità

Vediamoli meglio.

Gravi irregolarità

Le gravi irregolarità sono in parte definite dal codice civile, in parte frutto della giurisprudenza raccolta negli anni. Al momento possiamo elencare queste:

• Non convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale
• Essersi dimenticati o aver deciso di non aprire e usare il conto corrente condominiale
• Aver rifiutato di convocare l’assemblea per la revoca del ruolo di amministratore
• La gestione delle finanze personali e di quelle del condominio genera forti ambiguità
• Non riscuotere i crediti che spettano al condominio
• Errori, gravi dimenticanze e/o mancata tenuta dei registri condominiali previsti dalla legge
• In senso lato, corruzione (gonfiare fatture, intascare mazzette dai fornitori, ecc.)

Come accennavamo, questo è un elenco dinamico. Mano a mano che i giudici emanano decreti, si aggiungono casistiche nuove e altre vengono rimesse in discussione.

Inescusabili superficialità

Se le gravi irregolarità fanno parte di un elenco dinamico, le inescusabili superficialità sarebbero del tutto impossibili da elencare. Il termine indica, in generale, qualunque condotta dell’amministratore che finisca per danneggiare i condòmini. La condotta dev’essere realmente dannosa, prevedibilmente contraria all’interesse del condominio e per l’appunto “superficiale”.

Facciamo un esempio estremo: l’amministratore decide che le porte antincendio del parcheggio condominiale sono brutte, così le toglie di mezzo. Ora il parcheggio non è più in regola e il giudice dichiara che l’area deve rimanere inagibile fino alla sua sistemazione, arrecando danno a tutti i condòmini.

Abusivismi involontari, violazioni delle norme antincendio, azioni contro il decoro architettonico, mancato aggiornamento professionale, questi sono tutti esempi di inescusabili superficialità.

La legge stabilisce che nella sua condotta, l’amministratore condominiale debba operare con professionalità e con la condotta del buon padre di famiglia. Da ciò deriva il fatto che, se questo si rende colpevole di gravi mancanze, il giudice possa sollevarlo dal suo incarico.

Mediazione: è obbligatoria?

Questa è una delle domande più spinose che riguardano la revoca giudiziale. Nel 2010 è stato introdotto un decreto legislativo che impone la mediazione obbligatoria per una serie di vicende di natura condominiale.

Per “mediazione” si intende un particolare processo per trovare un accordo. Bisogna presentarsi di fronte a uno degli enti di mediazione accreditati dal Tribunale, insieme a un avvocato, sostanzialmente con l’obiettivo di trovare un compromesso che soddisfi tutte le parti in causa.

L’intento di questa legge è nobile: diminuire la pressione sui Tribunali e sveltire i tempi della giustizia. La confusione, però, ha in gran parte indebolito la riuscita di questa missione. Ad oggi non è chiaro se in caso di revoca dell’amministratore, per cause di gravi irregolarità o inescusabili superficialità, rientri nel calderone delle materie soggette a mediazione obbligatoria.

Per trovare una risposta concreta, la cosa migliore da fare è andare alla ricerca di uno storico di verdetti pronunciati dal Tribunale locale. L’assistenza di un avvocato in questo può essere molto utile. In ogni caso, dando prova al giudice di aver tentato una mediazione con l’amministratore non si sbaglia mai.

In caso di gravi irregolarità, la revoca giudiziale è automatica?

Altro grande quesito su cui bisognerebbe fare chiarezza “dall’alto”. Affinché l’amministratore venga revocato dal suo incarico è sufficiente che abbia commesso una grave irregolarità?

Tecnicamente il codice civile dice questo. Alcuni giudici, però, ritengono che sia necessario entrare nel particolare e verificare che effettivamente l’irregolarità abbia causato un danno ai condòmini.

Un buon esempio è quello della presentazione del rendiconto della gestione. Questo va presentato, per legge, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Se però nessun condomino fa pressioni per avere il rendiconto e l’amministratore convoca l’assemblea con 5 giorni di ritardo, il giudice deve ritenersi costretto a revocarlo dal suo ruolo se viene presentato un esposto?

La giurisprudenza su questo tema è letteralmente spaccata in due. Alcuni giudici sostengono che se c’è una grave irregolarità, la revoca giudiziale è automatica; qualcuno dice che bisogna approfondire di più e assicurarsi che davvero al comportamento dell’amministratore sia imputabile un danno all’interesse comune del condominio.

Responsabilità civile dell’amministratore

Oltre a richiedere la revoca giudiziale, se l’amministratore ha causato un danno con il suo comportamento si può anche chiedere il rimborso del danno subito. Non tutte le cause di revoca giudiziale sono fonte di danno economico comprovabile; bisogna stare attenti a non confondere le due cose, perché non sono l’una una conseguenza dell’altra.

Se l’amministratore non ha aperto e utilizzato in tempi ragionevoli il conto corrente condominiale, ma i fondi sono stati tutti impiegati in maniera trasparente ed equa, potrebbe essere difficile provare di aver subito un danno monetario dal suo comportamento.

Al contrario, ci sono casi in cui il danno economico è evidente; possiamo pensare, ad esempio, all’atto di gonfiare le fatture o falsificare i conti.

Una buona idea è sempre quella di inserire nel regolamento condominiale una polizza assicurativa obbligatoria per l’amministratore. In questo modo ci si assicura che in caso di rimborso di danni importanti, si riesca ad ottenere la cifra stabilita dal giudice in tempi brevi e con pochi sforzi.

In alcuni casi si può persino parlare di responsabilità penale dell’amministratore di condominio. Succede, ad esempio, in caso di ispezioni non autorizzate negli appartementi; violazione del domicilio, violazione della privacy, azioni volte a danneggiare deliberatamente un singolo condòmino e così via.

Dovresti davvero revocare il tuo amministratore condominiale?

Ora sai tutto e anche qualcosa in più. Potresti iniziare in questo stesso momento a comporre tutti i tasselli del puzzle per revocare il mandato del tuo amministratore di condominio. Ma ne vale la pena?

Sia l’assemblea che il Tribunale sono due strade che richiedono impegno, energie e tempo. Se certi comportamenti meritano questo sforzo, altri si possono sistemare più facilmente. In generale, raccogliere il dissenso dei condòmini e farsene portavoce con l’amministratore è sempre la prima strada da percorrere.

Ricordati che dopo aver toccato il fondo del barile si può sempre scavare. Non è detto che il prossimo amministratore non sia peggio di quello attuale. Anche se ti auguriamo di cuore che non sia così, vogliamo solo invitarti a riflettere sulla potenza della diplomazia. Spesso basta un’azione informale ma decisa per ottenere un’amministrazione migliore da parte della stessa persona.

Come scegliere il nuovo amministratore di condominio

Se ce lo permetti, ti diamo un paio di dritte sulla scelta del prossimo amministratore. In fondo è il nostro lavoro!

Tanto per cominciare, c’è una differenza importante tra gli amministratori di professione e i condòmini/amminsitratori. Saremo di parte, se vuoi, ma ti consigliamo davvero di scegliere un amministratore di professione. Il mondo dei condomini non è semplice come potresti pensare: ci sono tante leggi da conoscere, obiettivi da raggiungere, disposizioni da rispettare, conti da fare.

Un amministratore condominiale improvvisato, presto o tardi, commetterà degli errori -anche grossolani- che un amministratore di professione avrebbe evitato. In più, non essendo residente nello stabile, non è influenzato dalla “politica di pianerottolo” e dalle simpatie per gli abitanti dell’edificio.

Alcuni amministratori di condominio hanno anche sviluppato delle soluzioni innovative per permettere a tutti i condòmini di monitorare da vicino la gestione. Noi, ad esempio, siamo tra le primissime realtà in Italia ad aver creato un servizio di monitoraggio completo accessibile 24/7 da tutti i condòmini. In questo modo, ognuno sa in tempo reale come viene speso ogni centesimo del condominio.

Assicurati che l’amministratore abbia tante referenze e recensioni, anni di esperienza alle spalle e che abbia già gestito condomini delle dimensioni del tuo. Dopotutto una revoca vincente, senza un buon amministratore dopo, è una vittoria di Pirro.

Per qualunque dubbio, ti ricordiamo che siamo sempre felici di ricevere e rispondere ai commenti: usa il modulo qui sotto per farci le tue domande!

Se invece vivi a Roma e sei interessato ai servizi di Condominio Chiaro, richiedici una consulenza gratuita. Saremo felici di assisterti, rispondere alle tue domande ed eventualmente essere i tuoi prossimi amministratori di condominio.