Il condominio in cui vivi si trova nella necessità di dover sostituire l’amministratore, oppure, state semplicemente valutando questa opzione perché magari c’è qualcuno che può fare maggiormente al caso del condominio in cui vivi? La legge, a riguardo, è meno nebulosa di quello che si pensa e, con questo articolo, noi di Immobilstudio desideriamo aiutarti a comprendere meglio ciò che dovrai affrontare e a quali normative far riferimento per portare avanti la pratica di revoca dell’amministratore di condominio.
Quando e come si può revocare l’amministratore in carica
Una considerazione di base, innanzitutto: la legge prevede che l’amministratore di condominio possa essere sostituito in qualsiasi momento, anche non in presenza di casi gravi, di mancanze incontrovertibili o di inefficienza e negligenza.
Non esistono, quindi, condizioni particolari necessarie alla revoca dell’amministratore dal suo ruolo.
Scadenza del mandato
Partiamo quindi dal primo caso: la scadenza del mandato.
La legge prevede che l’incarico di un amministratore duri un anno, al termine del quale, il mandato si rinnova per un ulteriore anno.
A conti fatti, il mandato ha la durata di due anni, salvo il caso in cui, al termine del primo anno, venga disposta la revoca.
Nella pratica, questo significa che solo al termine del secondo anno l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea per il rinnovo. Qualora non la convocasse, risulta automaticamente decaduto dal suo ruolo.
Il codice civile, però, in questo caso risulta essere poco chiaro: secondo alcune riflessioni più approfondite, egli sarebbe tenuto a convocare l’assemblea anche al termine del primo anno per ottenere la riconferma. Qualora non lo facesse risulterebbe comunque decaduto.
In questo caso, faranno fede gli accordi condominiali.
Revoca dell’amministratore di condominio senza giusta causa
Come ci si deve comportare nel caso in cui si volesse disporre la revoca dell’amministratore senza una giusta causa?
L’assemblea condominiale può farlo in qualsiasi momento, a condizione che si sia raggiunta la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina.
Nella fattispecie concreta, è necessario che, qualora l’assemblea si riunisca in prima convocazione, siano presenti almeno i due terzi dei millesimi dell’intero condominio e, inoltre, la maggioranza dei condomini per raggiungere il quorum costitutivo.
Per raggiungere, invece, il quorum deliberativo è necessario che i voti rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
Se l’assemblea, invece, si riunisce in seconda convocazione è necessario, per raggiungere il quorum costitutivo, che vi sia almeno un terzo dei millesimi dell’edificio e un terzo dei condomini. Per il quorum deliberativo servirà la maggioranza degli intervenuti e un terzo dei millesimi dell’edificio.
Revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa
Se il condominio si trova a voler revocare l’amministratore per giusta causa, resta fondamentale la riunione dell’assemblea e la maggioranza dei voti come nel caso della revoca senza giusta causa.
Qualora l’assemblea non riuscisse a riunirsi, è possibile che ogni condomino si rivolga singolarmente al tribunale.
Le condizioni per la revoca dell’amministratore per giusta causa sono le seguenti:
- Mancata convocazione dell’assemblea condominiale;
- Mancato rispetto delle richieste dell’assemblea;
- Mancata apertura o utilizzo del conto corrente obbligatorio per la gestione del condominio;
- Mancata cura nella riscossione delle quote dovute da tutti i condomini;
- Mancata registrazione dei dati e dei verbali;
- Inesattezze varie nella gestione del condominio.
La convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore deve essere fatta direttamente a lui e, qualora si rifiutasse di adempiere a questa richiesta, la stessa rappresenta condizione di revoca.
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