L‘articolo 1117 del codice civile stabilisce quali siano le parti da intendere come beni comuni di un edificio. Quest’articolo stabilisce gli impianti e i servizi di uno stabile a multiproprietà, sia esso ad uso abitativo o professionale, che vadano intesi come tali. Conseguentemente, stabilisce anche le responsabilità e il godimento di tutti i condomini, in misura proporzionale del valore delle singole proprietà. Il nostro studio che si occupa di amministrazione condominiale a Roma vuole essere un punto di aiuto su questo argomento e farne chiarezza.
Il primo tra i beni comuni di un condominio
La legge indica il suolo condominiale come primo tra i beni comuni di un condominio.
Per esso si intende, formalmente:
- la porzione di territorio su cui sorge un edificio
- la parte sottostante ad esso, ossia, il sottosuolo
E’ dunque da intendere suolo di proprietà condominiale l’area dove poggia il palazzo, sia questa al livello del terreno, sia essa più in profondità o interrata completamente.
I condomini dello stabile, dunque, sono comproprietari anche delle fondamenta del palazzo stesso.
Altri beni si potrebbero associare al suolo dello stabile come parti comuni.Parliamo, ad esempio, d’impianti o servizi che hanno funzione accessoria al godimento delle unità abitative individuali.
Tuttavia, la giurisprudenza limita la defezione di suolo condominiale all’area circoscritta dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni del palazzo. Le zone circostanti vanno ritenute solo accessorie e pertinenti all’edificio stesso.
La comproprietà del suolo va intesa come “forzosa”: salvo particolari casi, ad essa non si può rinunciare, né chiederne l’esclusiva proprietà.
L’uso del suolo di un condominio
Un condomino non può assoggettare ad uso esclusivo il suolo del condominio, o una porzione di questo. Per farlo dovrebbe ottenere il permesso degli altri condomini.
Il bene comune dà luogo sia a diritti che a doveri, solitamente disciplinati dal regolamento condominiale.
Alla ripartizione delle spese per la conservazione, il godimento e la manutenzione del suolo condominiale devono contribuire, secondo ex art.1123, comma 1, tutti i condomini, in proporzione al valore della singola proprietà.
In alcuni casi, può capitare che la definizione di suolo condominiale, e quindi di comunanza del bene, non sia automatica: ad esempio, edifici separati e autonomi che sorgono sullo stesso suolo dello stabile condominiale.
Anche per accertare che le aree circostanti o immediatamente attigue al condominio vadano considerate bene comune, bisogna accertare l’esistenza di vincoli pertinenti e valutare i diversi rapporti fra stabile condominiale e spazio circostante.
Il sottosuolo
Il sottosuolo è da considerarsi bene di comunanza, tranne negli edifici che hanno locali in proprietà individuali. Intendiamo, ad esempio, box, garage, e cantine.
E’ comunque proibito al condomino proprietario del locale più basso, ovvero quello che poggia sul suolo, a livello del piano di campagna, interrato o sotterrato, di fare qualsivoglia opera di escavazione o ampliamento. Opere del genere necessitano:
- del consenso degli altri condomini
- dei permessi previsti dal regolamento interno al condominio
- dei permessi richiesti dal piano urbanistico comunale
Ovviamente, il condomino in questione è inibito dal fare lavori di ristrutturazione o di escavo atti a mettere in stato di pericolo e instabilità l’intero edificio o una parte di esso.
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