Spesso si sente parlare di “supercondomini” ma, altrettanto spesso, non è chiaro a cosa si riferisca esattamente questo termine. Ce lo spiega un’affermato amministratore di condominio a Roma che lavora ormai da molti anni in questo campo. Ecco, dunque, cos’è il supercondominio e a cosa esso serve.

Cos’è il supercondominio

Il supercondominio è un complesso di edifici legati dall’esistenza di parti comuni.
Lo dice la Cassazione con la sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012.

Si tratta, quindi, di una pluralità di edifici che hanno in comune alcuni beni o servizi come, ad esempio:

• giardini
• viali di accesso
• alloggi per il portiere
• impianto per l’illuminazione
• aree a parcheggio

Anche se magari molti non lo sanno, i supercondomini sono molto diffusi e non è necessario che vi sia un atto costitutivo affinché vengano creati.

Non è nemmeno necessaria la decisione presa da alcuna assemblea e neanche la volontà originaria del costruttore.
E’ infatti sufficiente, come detto in precedenza, che più edifici abbiano in comune cose, impianti o servizi compresi nell’ambito di applicazioni dell’articolo 1117 del codice civile.

Detto questo, la riforma, ovvero la legge n. 220/2012, ha stabilito che: le norme che regolano il condominio devono essere applicate anche al supercondominio.
Di conseguenza, dal 18 giugno 2013, il supercondominio è soggetto alle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c.

Dovendo applicare al supercondominio le stesse norme che regolano un condominio, sarà dunque necessario, tramite apposita assemblea:

• nominare un’amministratore
• redigere un regolamento

A cosa serve il supercondominio

Il compito del supercondominio è quello di ripartire le spese necessarie a mantenere le parti comuni, applicando il criterio delle tabelle millesimali come previsto in materia condominiale.

Il compito di deliberare sulle parti condivise tocca all’assemblea del supercondominio, a cui possono prendere parte tutti i proprietari degli immobili che formano il complesso super-condominiale.

Questo, però, è possibile solo se il numero delle unità immobiliari è inferiore a 60.
Nel caso, invece, i condomini sono più di 60, ogni condominio deve designare il proprio rappresentante che prenderà parte all’assemblea di condominio.

I rappresentanti dei singoli condomini hanno la facoltà di deliberare:

• la gestione ordinaria delle cose comuni al supercondominio
• la nomina e revoca dell’amministratore

Per quanto riguarda le delibere del supercondominio, è importante sottolineare che hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti di ciascun condomino degli edifici che ne fanno parte: non c’è alcun bisogno che passino attraverso le delibere di ogni assemblea condominiale.

Nelle costruzioni in cui vige un super-condominio vi sono, quindi, due tabelle millesimali.

Una è quella interna e riguarda ogni singolo edificio, l’altra invece si riferisce soltanto ai millesimi del supercondominio e indica la ripartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che compongono il complesso.

Lo scioglimento del supercondominio, come stabilito dall’art. 61 disp. att. c.c., può avvenire da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria, nel caso in cui un edificio, o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o parti di piano a proprietari differenti può costituirsi come edificio autonomo.