Bonus 110% condominio: come funziona

Quest’anno ecobonus e sismabonus, i due principali incentivi alle ristrutturazioni, si fondono insieme in un’unica misura: il Superbonus 110%, che offre più vantaggi ma chiede anche il rispetto di misure più stringenti. Nella nostra guida di oggi faremo una panoramica completa sull’argomento, spiegando:

• Quali lavori sono ammessi
• Come funziona il credito del 110% e come può essere utilizzato
• Quali sono i passaggi da seguire a livello condominiale per realizzare i lavori

Per il momento la misura ha una data di scadenza: il 31 dicembre 2021. Visto il periodo economico difficile e la necessità di stimoli per l’economia, però, è probabile che vedremo un’estensione quantomeno fino alla fine dell’anno successivo. C’è persino di chi parla di renderla una misura di lungo termine.

Se il tuo amministratore di condominio non intende usufruire del Bonus 110% che offre così notevoli vantaggi, pensa ad una possibile revoca. E, se il tuo condominio di trova a Roma, non esitare a contattarci per ulteriori chiarimenti: il nostro studio di amministratori di condominio a Roma si contraddistingue per esperienza, professionalità ed affidabilità.

Il bonus 110% in breve

Se non sei un amministratore condominiale o un professionista del settore fiscale, probabilmente non immagini quanto particolareggiate e complesse siano le normative che regolano le ristrutturazioni. Per questo è importante avere uno sguardo d’insieme prima di addentrarsi nei particolari dell’argomento.

Tanto per cominciare, la prima cosa da sapere è che il superbonus può essere richiesto per lavori su qualunque edificio: condominio, abitazione unifamiliare o abitazione autonoma che fa parte di un condominio. L’importante è che l’immobile sia adibito a uso residenziale per più del 50% della sua superficie e non sia considerato abitazione di lusso.

Ogni persona fisica ha diritto a usufruire di questo bonus. Anzi, ogni persona ha diritto a riceverlo due volte. Sono ammesse quindi anche le seconde case, sempre nel rispetto dei limiti di uso residenziale e di categoria catastale.

La legge divide gli interventi di ristrutturazione ammessi al bonus in due categorie: gli interventi trainanti e gli interventi trainati. Le regole sono queste:

• Per poter ottenere il bonus, devi realizzare almeno un intervento trainante
• Se realizzi l’intervento trainante, puoi fare uno o più interventi trainati e renderli comunque soggetti al superbonus
• Se non realizzi nessun intervento trainante, non puoi accedere al superbonus sugli interventi trainati

Il superbonus ti permette di accedere a un credito nei confronti dello Stato pari al 110% dell’importo speso; investendo 100.000€ in lavori, ad esempio, si ottiene un credito di 110.000€. Questo può essere utilizzato in due modi:

• Come credito d’imposta detraibile dall’IRPEF
• Cedendolo a terzi. I casi più frequenti sono due:
  • La cessione al costruttore, in modo da ottenere uno sconto sulla realizzazione dei lavori
  • La cessione all’assicurazione, per pagare premi assicurativi sull’immobile

Ora che sai come funziona il superbonus nei suoi tratti generali, scendiamo più nel dettaglio.

Gli interventi di ristrutturazione ammessi

Il superbonus promuove i comportamenti che riducono l’impatto ambientale e il consumo energetico degli edifici, insieme a quelli che li rendono più sicuri dal punto di vista sismico. Per questo gli interventi trainanti, quelli più importanti, riguardano questi aspetti.

Gli interventi trainati riguardano ulteriori lavori di riduzione dell’impatto ambientale, ma sono meno importanti sia economicamente che sul fronte della riduzione dell’impronta inquinante.

Riscaldamento centralizzato	Trainante
Cappotto termico	Trainante
Intervento antisismico	Trainante
Pannelli fotovoltaici	Trainato
Sistemi di accumulo energia	Trainato
Stazioni ricarica auto elettriche	Trainato
Infissi nuovi	Trainato

Gli interventi trainanti per l’efficientamento energetico e termico

Come abbiamo già detto, non c’è modo di ottenere il superbonus senza interventi trainanti.

La prima tipologia di intervento trainante è quella per l’efficientamento energetico e termico degli ambienti. Gli interventi ammessi sono:

• La realizzazione di un cappotto termico per diminuire la dispersione del calore, che deve coprire almeno il 25% della superficie disperdente dell’edificio (incluso il tetto). La spesa massima detraibile è:
  • 50.000€ se l’edificio è unifamiliare o è parte autonoma di un condominio
  • 40.000€ per ogni unità abitativa, se nell’edificio ci sono da 2 a 8 unità
  • 30.000€ per ogni unità abitativa, se nell’edificio ci sono più di 8 unità
• La sostituzione dell’impianto di riscaldamento attuale con uno a riscaldamento centralizzato. Questo può essere un impianto a condensazione di classe A, un impianto a pompa di calore ad elevata efficienza o un ibrido tra questi due che sia fabbricato proprio con l’intento di essere un sistema ibrido. La spesa massima detraibile è:
  • 20.000€ per ogni unità abitativa, se nell’edificio ci sono meno di 8 unità
  • 15.000€ per ogni unità abitativa, se nell’edificio ci sono più di 8 unità

Questi interventi devono essere documentati, così come devono esserlo le spese sostenute. In più è necessario che portino a un miglioramento di due classi energetiche, altrimenti non potranno essere conteggiati ai fini del superbonus.

Gli interventi trainanti per il rischio sismico

Gli interventi per il miglioramento del rischio sismico non prevedono paletti sul passaggio di classe di rischio. Bisogna notare, però, che solo i residenti di zone a rischio sismico 1, 2 e 3 possono utilizzare questo tipo di intervento per accedere al superbonus.

In questo caso non abbiamo limiti di spesa ben precisi né tipologie di lavoro delineate così chiaramente. Ci sono varie circolari dell’Agenzia delle Entrate che hanno fatto luce sull’argomento, ma in generale valgono le regole del normale sismabonus. Gli interventi per il miglioramento del rischio sismico, normalmente, sono questi:

• Consolidamento dei muri dell’edificio
• Rinforzo lamellare di acciaio o carbonio all’interno delle strutture di supporto dell’edificio, specialmente quelle in legno
• Realizzazione di soluzioni per contenere lo “spanciamento” dei muri e altre forme di degrado statico
• Rinforzo strutturale delle travi in cemento armato

Ma sono solo esempi. Oggi si può fare davvero tanto per migliorare lo stato antisismico di un edificio: il carbonio e le malte fibrorinforzate sono stati una svolta.

Gli interventi trainati

Gli interventi trainati ci permettono di accedere al bonus solo quando sono preceduti da interventi trainanti. Tra questi troviamo:

• L’installazione di pannelli fotovoltaici, con un limite di 2.400€ per kW e 48.000€ per unità immobiliare presente nell’edificio;
• La realizzazione di sistemi di accumulo per conservare l’energia prodotta dai pannelli fotovoltaici, con un limite di 1.000€ per kW;
• Sistemi per la ricarica delle auto elettriche, per un massimo di 3.000€
• Sostituzioni di infissi, inclusi gli elementi accessori che influenzano la trasmittanza termica, fino a 60.000€

Non c’è un rapporto tra la spesa per gli investimenti trainanti e quelli trainati. Potremmo liberamente scegliere di spendere 15.000€ per un nuovo sistema di riscaldamento e 55.000€ tra impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e stazioni di ricarica per auto elettriche.

Asseverazioni ed ENEA

I risultati ottenuti con i lavori devono necessariamente essere asseverati e comunicati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine del cantiere. Questo lavoro spetta al tecnico che conduce l’asseverazione e viene svolto utilizzando un portale dedicato, previsto esplicitamente dal decreto attuativo del MISE.

Sul portale andranno allegati i documenti richiesti (copia della polizza assicurativa del tecnico, APE pre e post intervento, computo metrico dei lavori).

La possibilità di svolgere da soli questo lavoro è prevista solo in alcuni casi più semplici. Tuttavia la complicatezza del portale bilancia la semplicità dei lavori, per cui è sempre meglio farsi assistere da un tecnico. Non c’è motivo per non farlo: la normativa è molto chiara nel dire che le spese per l’asseverazione rientrano tra quelle detraibili.

Il credito d’imposta

Come abbiamo accennato, il superbonus permette a chi lo utilizza di ricevere un credito d’imposta pari al 110% delle spese sostenute e documentate. Attenzione al secondo aggettivo, perché i controlli sono molto severi.

Detto questo, in che modo possiamo utilizzare il nostro credito? Anche in questo caso ci è data la possibilità di scegliere.

La prima strada percorribile è la detrazione IRPEF, quindi sottrarre il saldo dei lavori dalle imposte sul reddito. La detrazione può avvenire già nel primo periodo d’imposta in cui sono condotti i lavori, ma si spalma poi sui 5 anni successivi. Questo significa che ogni anno andremo a detrarre una parte del credito complessivo.

Non possiamo detrarre, in ciascuno di questi anni, più di quanto sia la nostra imposta dovuta. Se ad esempio ci spettano 5.000€ di credito nel 2021, ma la nostra IRPEF dovuta è di 4.000€, potremo detrarre solo 4.000€. Questo significa che le persone incapienti sono costrette a scegliere la seconda strada se non vogliono perdere il loro superbonus.

La seconda strada è quella di cedere il nostro credito a terzi. La scelta più comune è quella di negoziare uno sconto con l’impresa che farà i lavori, cedendole una parte o tutto il credito. L’impresa è libera di rifiutare la proposta.

Il problema della cessione del credito alla ditta che esegue i lavori è che questa dovrà sostenere tutte le uscite di cassa per la realizzazione del progetto, recuperandole in 6 anni sotto forma di credito d’imposta. A meno che l’impresa non riesca a smobilizzare questo credito in qualche modo, tramite factoring o altri sistemi, è probabile che non accetti la proposta.

Altra scelta comune è quella di negoziare uno sconto, pagando con credito d’imposta, con i periti che si occupano di fare le dovute asseverazioni dei lavori svolti.

In assemblea si può parlare di come si intende gestire il credito. Qualunque decisione presa, però, non è vincolante per il singolo condomino. Questo significa che chiunque rimane libero di agire in proprio, gestendo come meglio crede il suo credito.

La cessione del credito d’imposta alla banca

Recuperare i soldi in 6 anni, oppure non recuperarli affatto perché non si ha reddito, è una prospettiva che rende meno allettante il superbonus del Decreto Rilancio. Per fortuna esistono delle soluzioni con cui ovviare a questo limite.

In particolare, le banche si sono subito mosse per offrire ai clienti la possibilità di avere un anticipo sul credito. Esistono due tipi di anticipo: uno prevede di anticipare le spese e di recuperarle prima del tempo con uno smobilizzo crediti; l’altro, invece, prevede di finanziare i lavori con un’apertura di credito in conto corrente.

Vediamo come funzionano le due strade e quando conviene sceglierle.

Smobilizzo crediti

La prima strada prevede di pagare i lavori subito, utilizzando il proprio denaro. In questo modo non si dovrà accendere nessun mutuo né si dovrà negoziare uno sconto con la ditta che realizza i lavori.

Una volta che i lavori sono terminati e si ottiene il diritto al superbonus, la banca ci permetterà di cederle il credito d’imposta in cambio di liquidità immediata. Ovviamente non potremo ricevere tutta la somma che ci spetta: il tempo è denaro, soprattutto per gli istituti di credito.

La banca ci proporrà uno sconto commerciale. Significa che se abbiamo 100.000€ di credito d’imposta da ricevere, sarà disposta a concederci una cifra tra 95.000€ e 97.000€. In questo modo la banca ottiene la sua percentuale di profitto dall’operazione, mentre noi otteniamo denaro immediato.

Da una parte è vero che dover pagare i lavori di tasca propria non è la cosa migliore che ci sia. Specialmente in un condominio grande, qualcuno si opporrà alla decisione e bisognerà cercare di mediare tra le posizioni di tutti. A conti fatti, però, è molto più diretta, semplice e conveniente di quella che stiamo per esaminare.

Apertura di credito: superbonus senza pagare i lavori

Il conto corrente è uno strumento che può legalmente andare in rosso. Non ci sono problemi, fintanto che si ripiana il debito e si versano degli interessi passivi per gli scoperti. Moltissime aziende impiegano le aperture di credito in conto corrente, specie quelle che hanno un andamento stagionale o lavorano a progetto.

Diversi istituti di credito, anche i più grandi, hanno iniziato a creare offerte particolari per chi vuole richiedere il superbonus senza pagare di tasca propria. E tutto si basa proprio sul conto corrente.

La banca concede al cliente un’apertura di credito in conto corrente, cioè gli permette di mandare il conto in rosso per tutto l’importo preventivato dei lavori. Se il preventivo dice 50.000€, per fare un esempio, potremo negoziare un’apertura di credito da 50.000€.

Durante il periodo dei lavori, potremo saldare le fatture utilizzando il denaro (non) presente sul conto corrente. Alla fine, poi, ripianeremo il nostro debito verso la banca utilizzando il credito d’imposta. In questo modo abbiamo effettivamente migliorato la nostra casa senza spendere 1€ del nostro conto corrente.

I problemi di questa soluzione? Tanti:

• Spesso i lavori costano più del previsto, il che significa dover rinegoziare la linea di credito sperando che la banca sia disposta a farlo;
• Gli interessi passivi su questi prodotti sono fuori mercato rispetto a tutte le altre forme di finanziamento normalmente previste dalle banche (es. prestiti personali);
• Le spese accessorie tendono a lievitare facilmente;
• Se i lavori si prolungano più del previsto, gli interessi passivi continuano a crescere.

Anche se effettivamente la prospettiva di ristrutturare casa senza sborsare un centesimo è allettante, bisogna fare i conti con la realtà: questa soluzione è meno pratica e più costosa di un semplice smobilizzo crediti.

Superbonus 110%: ne vale la pena?

Il superbonus è una misura incredibilmente vantaggiosa.

Stiamo parlando di migliorare casa gratis, anzi guadagnandoci il 10% del valore dei lavori, ritrovandosi a spendere meno in bolletta e facendo aumentare il valore della proprietà. Sarebbe davvero ingenuo farsi scappare questa occasione, specie dal momento in cui si può cogliere anche senza investire la propria liquidità.

Anche se le assemblee di condominio possono sempre rivelare la contrarietà di qualcuno, è difficile rifiutare una proposta del genere. Gli incentivi sono davvero importanti e la convenienza non finisce qui: tra risparmio in bolletta

Un esempio concreto

Le aliquote IRPEF italiane sono tra le più alte in Europa e non solo; di conseguenza è abbastanza facile approfittare della detrazione.

Facciamo l’esempio di una persona che dichiara 30.000€ di reddito lordo annuo, quella che secondo ISTAT è grossomodo la media nazionale.

In una situazione di questo genere, avremo circa 7.700€ annui di IRPEF da versare. Moltiplicando per i 6 periodi di imposta in cui potremo approfittare della detrazione, sono 46.200€ di IRPEF.

Significa che un soggetto in questa condizione potrebbe spendere 42.000€ in lavori e ottenere 46.200€ di credito d’imposta, coprendo tutta l’IRPEF dovuta e guadagnandoci altri 4.200€.

Ipotizziamo che il primo anno non si vedano ancora in bolletta i risparmi ottenuti dal miglioramento dell’efficienza termica e energetica.

Per i 5 anni che vanno dal secondo al sesto periodo d’imposta, invece, si inizia a vedere un risparmio del 10% al mese in bolletta grazie al nostro nuovo riscaldamento centralizzato. Se ipotizziamo di spendere 1600€ l’anno in riscaldamento, questo significa risparmiare altri 800€ nell’arco dei 6 anni.

Nei nostri 42.000€ riusciamo anche a realizzare dei pannelli fotovoltaici connessi alla rete elettrica, per un investimento complessivo di 10.000€ che genera un ritorno di 1.200€ annui. Altri 7.200€ alla fine dei nostri 6 anni.

In totale abbiamo così generato un risparmio di 4.200€ dall’IRPEF, 800€ dai minori costi di riscaldamento e 7.200€ dai pannelli fotovoltaici. Senza contare il valore aggiunto della proprietà, sono 12.200€ di guadagno da un’operazione che sostanzialmente non prevede rischi. E il risparmio non si limita ai primi 6 anni.

OPERAZIONE	RISPARMIO/PROFITTO
Detrazione Irpef	10% del valore dei lavori
Riscaldamento centralizzato	10-13% costo della bolletta
Pannelli fotovoltaici	12-14% ritorno sull’investimento annuo
Cappotto termico	20% risparmio annuo in bolletta

Come preparare i lavori al meglio

Il problema principale del superbonus riguarda l’approvazione dei lavori in condominio. Quali fare? Come mettere tutti d’accordo? Lavorando da anni come amministratori di condominio a Roma, sappiamo bene quanto sia importante riuscire a creare un clima positivo e a ottenere l’approvazione di tutti i condòmini.

Il nostro consiglio è quello di prepararsi con largo anticipo prima di fare la proposta in assemblea. La prima cosa da fare è quella di ottenere preventivi per tutti i vari lavori che potrebbero essere svolti, in modo da avere delle cifre concrete da presentare in assemblea.

I preventivi, però, non bastano. Meglio creare una piccola presentazione, un report o qualunque altro supporto informativo che possa aiutare a spiegare al meglio il progetto. In questo modo sarà più semplice informare i condòmini e metterli nella condizione di apprezzare la prospettiva del superbonus.

Oltre a preventivare i lavori, bisognerebbe stimare anche i benefici previsti: detrazioni, risparmio in bolletta, maggior valore dell’immobile e così via. Di fatto non è il cappotto termico che fa brillare gli occhi dei condòmini, ma la prospettiva di risparmiare tasse e bollette.

Prima di convocare l’assemblea sarebbe anche meglio raccogliere dei consensi informali, in modo da preparare il terreno a una delibera più semplice. Il voto in assemblea dovrebbe diventare il più possibile una semplice formalità.

Va segnalato che i lavori necessari per ottenere il superbonus possono essere deliberati anche in seconda convocazione, con la partecipazione di 1/3 dei condòmini che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi dell’edificio. Bisognerà aspettare però almeno un mese prima di dare inizio ai lavori, in quanto gli assenti avranno 30 giorni per impugnare il verbale dell’assemblea.

Così si conclude la nostra guida. Se hai domande, siamo sempre felici di rispondere ai commenti. Se invece sei a Roma e stai pensando che un nuovo amministratore potrebbe portare finalmente una svolta al tuo condominio, contattaci senza impegno e ricevi subito una consulenza gratuita!