A sancire l’obbligo di adottare un regolamento condominiale è l’articolo 1138 del Codice civile. La regola è valida per tutti i condomini abitati da più di dieci inquilini. L’art. 1138 stabilisce la possibilità di individuare tutte le norme relative all’uso delle cose e degli spazi comuni, nonché la ripartizione delle spese secondo gli obblighi e i diritti spettanti ad ogni partecipante. Se il condominio non raggiunge il numero minimo di dieci abitanti, allora la redazione di un regolamento diventa facoltativa. I soggetti ai quali spetta il dovere di formulare il regolamento sono i singoli condomini e non i venditori delle unità abitative. Ma a cosa serve il regolamento condominiale? Quali sono le norme indicate al suo interno? Un collaboratore del nostro studio, valido e affidabile amministratore di condominio a Roma, ve lo mostrerà nel seguente articolo.
Il regolamento assembleare
Esistono due tipologie differenti di regolamento condominiale. Questo, infatti, può essere assembleare e contrattuale.
Il primo, di cui parleremo in questo paragrafo, serve a:
- stabilire regole concernenti il decoro e l’amministrazione dell’edificio
- ripartire le spese secondo precisi criteri normativi
- dettare le norme circa l’utilizzo degli spazi e delle cose comuni
Affinché un regolamento di questo tipo venga approvato, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e la contemporanea presenza di almeno metà dei condomini.
Una volta approvato, il regolamento dovrà essere inserito nel “Registro dei Verbali e delle Assemblee” e custodito dall’amministratore di condominio.
Quest’ultimo dovrà anche curarne l’osservanza da parte degli altri condomini e vigilare sul rispetto delle norme contenute.
Tra gli aspetti regolamentati dalle norme assembleari figurano gli orari in cui è possibile organizzare cene, buffet e/o ricevimenti, l’orario di apertura del portone o del cancello, gli orari entro i quali è possibile usare la piscina condominiale, il campo da tennis, etc.
Inoltre, il regolamento assembleare può stabilire le norme utili a fissare la ripartizione delle spese dell’ascensore, quelle per il riscaldamento (nel caso fosse centralizzato) e così via. A stabilire i limiti di questo regolamento è la legge, attraverso l’applicazione dell’articolo sopra citato.
Cosa è il regolamento condominiale: il regolamento contrattuale
Il regolamento condominiale contrattuale, a differenza di quello assembleare, è un vero e proprio accordo scritto avente valore legale. Attraverso esso è possibile disciplinare ulteriori aspetti della vita condominiale.
Alla formulazione e sottoscrizione del contratto devono prendere parte tutti gli abitanti del condominio: questo documento serve a disciplinare aspetti sui quali il regolamento assembleare non ha alcun potere, nonché a fissare dei limiti circa le proprietà private gravanti all’interno del condomino.
Con un accordo di questo tipo è possibile, ad esempio:
- dividere le spese condominiali pro capite
- vietare attività di ristorazione e/o Bed & Breakfast
- vietare la presenza di animali domestici negli spazi comuni o di ingombri sui pianerottoli
- impedire l’uso in qualità di parcheggio di un cortile o di un qualsiasi altro spazio comune
- vietare destinazioni d’uso specifiche o effetti particolari (ad es. rumori oltre un certo orario, etc.)
Ogni abitante di un condominio, che sia il proprietario di un appartamento oppure semplice inquilino, deve rispettare ogni regola stabilita e prevista da entrambi i regolamenti, dunque, è sempre consigliabile leggere e consultare con attenzione entrambi i documenti.
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