La giurisprudenza condominiale abbraccia diversi aspetti anche piuttosto complessi, tra cui la definizione comune o privata del sottotetto in condominio. Tale elemento strutturale è comunemente predisposto tra l’ultimo piano del condominio e il tetto, destinato ad utilizzi di diversa matrice. In questo articolo, cercheremo di fare chiarezza sulle norme che lo regolano e che definiscono la pertinenza del sottotetto in condominio. Le sentenze in merito sono particolarmente variabili, soprattutto in funzione delle diverse circostanze che possono riguardare gli immobili e i condomini stessi.
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Cosa si intende per sottotetto in condominio comune o privato
Un condominio può essere predisposto per offrire diversi spazi comuni, ovvero, destinati all’utilizzo indistinto di tutti i condomini senza che alcuno possa rivendicarne la proprietà.
Tra gli elementi che possono rispondere a questa descrizione rientra il sottotetto: esso si pone in una posizione intermedia tra l’ultimo piano e il tetto dello stabile e può avere diverse caratteristiche dal punto di vista dell’utilizzo.
Secondo l’articolo 1117 c.c. il sottotetto è considerato spazio comune quando le sue caratteristiche funzionali e strutturali sono destinate a tale utilizzo. Resta però da capire, come riuscire ad rilevare se effettivamente tale elemento architettonico nasce per questo fine.
Principalmente sono i titoli ad identificare la destinazione d’uso del sottotetto ma, in mancanza di una definizione chiara, bisogna necessariamente riferirsi all’effettiva intenzione strutturale.
Nello specifico: se il sottotetto in condominio ha prettamente la funzione di “camera d’aria” dell’ultimo piano, risultando quindi unicamente un elemento protettivo contro le condizioni climatiche avverse, allora questo sarà considerato appartenente ad esso.
Nel caso in cui, invece, si rivelasse essere uno spazio vivibile, o comunque predisposto per essere utilizzato da tutti i condomini, esso sarà allora considerato spazio comune.
Pertinenza sottotetto in condominio: la suddivisione delle spese per manutenzione
Chiarito come è possibile definire dal punto di vista giuridico la proprietà e la pertinenza del sottotetto in condominio, è importante stabilire quali sono i criteri che definiscono la suddivisione delle spese riguardanti le opere di manutenzione ad esso riferite.
Nello specifico, la somma necessaria per un determinato intervento viene divisa equamente tra i condomini solo se, dal punto di vista strutturale, esso è in concreto uno spazio comune.
Se infatti questo, risultasse essere di pertinenza dell’ultimo piano, la suddivisione delle quote per la manutenzione del sottotetto in condominio risulterà illegittima.
Come si articola il recupero del sottotetto in condominio
Definita la pertinenza del sottotetto in condominio, un altro aspetto riguardante la giurisprudenza in merito riguarda il suo recupero.
Con tale definizione si fa riferimento alla procedura necessaria per ottenerne la proprietà esclusiva ad uso abitativo.
In tal caso, il recupero del sottotetto in condominio non può non avvenire attraverso una prassi burocratica che abbia un’effettiva valenza legale. Nello specifico, sarà necessario stipulare un atto di acquisto o cessione tra i condomini e l’ipotetico acquirente.
Il tutto dovrà avvenire in sede di riunione assembleare e unicamente dopo l’effettiva buona riuscita dell’operazione, sarà possibile procedere con opere di manutenzione atte al recupero del sottotetto in condominio ad uso abitativo. Per conoscere le maggioranze assembleari necessarie affinché un assemblea di condominio abbia validità leggi il nostro articolo “Maggioranze assembleari e tabelle: cosa stabilisce il codice civile“: qui potrai trovare molte informazioni utili.
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