Revisionare un regolamento condominiale può rivelarsi necessario per molte ragioni differenti. Tuttavia, non è sempre facile capire come muoversi. Ecco perché in questo articolo analizzeremo con precisione i passaggi da seguire e, in particolare, riguardo alla modifica regolamento di condominio contrattuale che prevede procedure diverse in alcuni casi.
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Cos’è un regolamento condominiale
Il regolamento condominiale è un documento contenente le norme che ogni condomino deve seguire riguardo:
- l’uso delle parti comuni
- il mantenimento in buono stato dell’edificio
- la suddivisione delle spese e altro ancora
È custodito dall’amministratore ed è obbligatorio nei condomini con 11 o più abitanti.
Esistono due tipi principali di regolamento:
- il primo è quello contrattuale, che viene stabilito dal costruttore o dal proprietario originale del palazzo
- il secondo è quello assembleare, che viene adottato dall’assemblea di condominio con una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore in millesimi del palazzo
Per ulteriori informazioni a tal riguardo, consulta il nostro articolo “Cosa è il regolamento condominiale: utilità e funzioni”.
Come modificare regolamento condominiale
Poiché ogni regolamento deve essere scritto, anche le eventuali modifiche al regolamento di condominio devono essere presentate per iscritto per essere ritenute valide. Una modifica regolamento contrattuale richiede quorum diversi a seconda della norma che si vuole cambiare.
Le norme relative a interessi impersonali della collettività dei condomini (per esempio l’utilizzo degli spazi comuni) possono essere modificate con una maggioranza di almeno metà dei votanti, pari ad almeno 500 millesimi.
Al contrario, le regole riguardanti i diritti soggettivi e gli obblighi di ogni condomino sono emendabili solamente all’unanimità, così come le norme che riservano maggiori diritti ad alcuni condomini rispetto a tutti gli altri.
Cambiare il regolamento condominiale contrattuale è diverso rispetto a un regolamento assembleare: in quest’ultimo caso, la procedura è più semplice, perché basta ottenere la maggioranza dei voti fra i partecipanti in entrambe le convocazioni previste.
Modifica regolamento di condominio: l’impugnazione
Se una modifica del regolamento condominiale non fosse abbastanza è possibile ricorrere all’impugnazione che, nel caso di un regolamento contrattuale, si rivolge a tutti i condomini. L’atto dell’impugnazione ha lo scopo di evidenziare l’annullabilità o la nullità del regolamento (o di alcune delle sue norme). Lo stesso atto può essere rivolto ad ogni delibera approvata in assemblea: leggi il nostro articolo dedicato all’impugnazione della delibera condominiale per saperne di più.
Prima di poter procedere, però, è indispensabile tentare almeno una volta la via della mediazione. Esistono perfino regolamenti che obbligano le parti coinvolte a trovare un accordo o a delegare la questione a un arbitro esterno.
L’impugnazione può avvenire entro 30 giorni dalla data di delibera che ha approvato il regolamento, oppure, entro 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera stessa (se il procedimento viene avviato da soggetti assenti all’assemblea).
Come modificare il regolamento in un supercondominio
Il procedimento per la revisione regolamento condominiale di un supercondominio prevede le stesse tappe appena descritte riguardo ai condomini tradizionali.
La proposta di modifica del regolamento condominiale può arrivare sia dai singoli condomini che dall’amministratore.
Anche i quorum richiesti restano invariati: l’unanimità è necessaria per le norme che interessano i diritti e i doveri degli abitanti; è sufficiente, invece, la maggioranza dei votanti per le regole relative ai servizi in comune.
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